Sau thời kì sốt nóng, dòng đất nền bắt đầu bước vào giai đoạn phân hóa, sản phẩm phục vụ nhu cầu thực vẫn có lực cầu cao, trong khi đất nền mang căn nguyên đầu cơ bắt đầu giảm nhiệt.

bắt đầu từ vài tuần trở lại đây, cơn sốt đổ xô đi mua đất nền đã bắt đầu thoái trào. Những điểm nóng tạo nên "cơn sốt" thời kì qua tại các địa bàn vùng ven như Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Cần Giờ,… đã bắt đầu hạ nhiệt. Những khu vực xa trung tâm, thiếu hạ tầng kết nối, quy hoạch dịch vụ đã xuất hiện thực trạng giới đầu cơ xả hàng.

Theo nhìn nhận của nhiều thành viên tham gia phân khúc, Phân khúc đất nền đang bước vào giai đoạn phân hóa. Tổng giám đốc một tổ chức địa ốc cho biết, dù mang tính cục bộ, nhưng sốt đất ảo đất nền thời gian qua là có thật.

Vị giám đốc này cho hay, với thị trường đất nền tại Tp.HCM, những địa bàn đáp ứng nhu cầu thật về nhà ở, giá đất tăng là bình thường, tuy nhiên còn với phân khúc các địa bàn đồng không mông quạnh ở Long An hay Nhơn Trạch, thậm chí là Quận Củ Chi hay Nhà Bè…, giá đất tăng liên tục là điều bất bình thường. Cũng theo vị này, "cơn sốt" đất này có dấu hiệu đáng lo ngại là chủ yếu cuốn hút giới đầu cơ, môi giới ảnh hưởng quá sâu vào dòng làm thay đổi tâm lý của người mua, đầu tư, đầu cơ địa ốc. Đối với Phân khúc sản phẩm không phục vụ nhu cầu thật này rất dễ gặp rủi ro, chỉ cần có sự đổi thay chính sách cũng có thể làm cho suất đầu tư bị ảnh hưởng mạnh.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc doanh nghiệp bất động sản Việt An Hòa cho rằng, tâm lý lâu nay của người Việt vẫn coi bất động sản liền thổ là của để dành, nên nhân tố có đất là trọng điểm nhất. Dưới góc độ phân khúc, đất nền, nhà phố từ lâu đã biến thành văn hóa đầu tư ăn sâu trong tiềm thức của người Việt.

thời kì mới đây, tốc độ thành thị hóa tại Tp.HCM ngày càng diễn ra mạnh mẽ, Tổng Diện tích dân số ngày càng tăng. Đặc biệt, hạ tầng giao thông kết nối được mở rộng đã khiến Phân khúc đất nền, nhà phố cảng biến thành thị trường được ưa thích.

nhưng theo ông Quang, thực tế thời gian qua một số phạm vi bị thổi giá lên cao do đón đầu hạ tầng của những siêu khu căn hộ, hay các sản phẩm bất động sản nông nghiệp được thu gom với tâm huyết sẽ chuyển đổi mục đích trang bị đất và tách thửa. Đây được xem là một loại hàng hóa, chủ yếu quyết định đi bán lại để kiếm nguồn lợi nhuận, còn thực tế chưa phục vụ nhu cầu cầu sử dụng thật sự nên khi phân khúc gặp khó khăn dẫn tới rủi ro nhất định. Còn với sản phẩm đất nền, mà cụ thể là đất tại khu Đông, nơi có quy hoạch giao thông phát triển mạnh, nhu cầu sử dụng cao, giá đất có thể không còn tăng mạnh tuy nhiên rất khó giảm.

Ông Nguyễn Xuân Lộc, Tổng giám đốc công ty Techcom Real cho rằng: "Thực tế đã minh chứng, rủi ro lớn nhất của thị trường đất nền từ nhiều năm qua chủ yếu rơi vào tính thanh khoản. Với đất nền giá tiền thật, có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn chỉnh kèm theo những dịch vụ tiện ích phục vụ được nhu cầu thật có thể trong một giai đoạn nào đó gặp khó khăn do bị ảnh hưởng chung của phân khúc. Tuy nhiên thời gian ngay khi tầng lớp bình ổn trở lại, lại hoàn thành mặt bằng giá mới cao hơn".

Vị này cho biết thêm: "Lâu nay, với những người đầu tư bất động sản đất nền, nếu khả năng trường nguồn vốn tốt, khả năng bị lỗ là rất thấp. Nếu bị lỗ có chăng là các người đầu tư sử dụng "đòn bẩy" số tiền, buộc phải bán tháo sản phẩm để giải quyết bài toán tài chính mới chịu lỗ nặng".

đánh giá dưới một góc độ khác, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho hay, việc giá đất nền tăng mạnh trong thời kì qua sau khi ngành bất động sản đã phục hồi là chuyện dễ hiểu. Từ giữa năm 2015 tới nay, đất nền tại khu vực Quận 9 tăng 100% là hợp lý. Với đất nền ở trung tâm, nhà phố, đất nền tại những chung cư thì việc tăng giá với số tiền thu về thấp nhất cũng là từ 7 - 10%/năm.

Kể từ năm 2010 tới nay, những phạm vi đất nền đã bị nén rất nhiều năm, phạm vi hình thành dân cư, các địa bàn vị trí tốt, hạ tầng ngày càng hoàn công,… giá tăng 200 - 300% là điều bình thường. Vì trước đó, giá đất được định giá ở mức thấp và trong một thời gian dài, giá đất ở các địa bàn đó không tăng. Còn các địa bàn khác tăng trưởng 60 - 70% trong vài năm, mức nguồn lợi nhuận này cũng chỉ nhỉnh hơn lãi suất ngân hàng.

Ông Hiển đánh giá, việc tăng giá đối với những đất nền có giá bán sử dụng, đáp ứng tốt nhu cầu ở là hết sức bình thường. Chỉ có các loại sản phẩm không đáp ứng nhu cầu thật tuy nhiên bị đẩy giá cao mới là điều đáng lo ngại, bởi đến một lúc nào đó tự động dòng sẽ có sự điều chỉnh giảm xuống.

(Theo Báo Đầu tư Bất động sản)