Các chuyên gia, công ty địa ốc đã có những san sớt, đánh giá về hoạt động mua bán bất động sản khu phụ cận Tp.HCM ở thời gian này khi mà làn sóng đầu tư ra các thức giấc phụ cận như Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Phước…ngày một rõ nét. Trong khoảng những “hiến kế” này, NĐT xác định được khu vực, thời gian và nắm rõ hơn về hoạt động mua bán để có những quyết định “xuống tiền” đúng đắn, hạn chế tiền mất tật mang.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE vn: “Đồng Nai vẫn là khu vực lôi cuốn làn sóng của khách hàng bất động sản nhiều nhất”

Sự sôi động của hoạt động mua bán phụ cận Tp.HCM tùy thuộc vào từng khu vực. Có khu vực tấp nập cho đất nền, có khu vực tấp nập cho cả đất nền lẫn nhà phố, biệt thự, thông thường cư.

Chẳng hạ như Long An chủ công người ta đổ xô về đó để tậu đất nền. Hình như đó, Bình Dương thì khách hàng tìm kiếm cả đất nền, nhà phường, vi la. Còn ở Đồng Nai thì đa dạng các phân khúc như đất nền, nhà thị trấn, biệt thự, căn hộ.

“Trong những khu vực tiếp giáp Tp.HCM, Đồng Nai thú vị làn sóng của khách hàng phổ quát nhất và trong mai sau sẽ còn tiềm năng với NĐT. Lý do, cơ sở hạ tầng khu vực này hiện hữu đang tốt nhất so với các khu vực khác”, bà Dung khẳng định.

Chuyên gia mách nước làm giàu, hạn chế rủi ro trong làn sóng đầu tư bất động sản các tỉnh ven Sài Gòn - Ảnh 1.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE vietnam

Theo bà Dung, Đồng Nai hiện đang được đặt ở vị thế khá dễ dàng so với các khu vực khác, đặc biệt hàng loạt nhà cửa trọng điểm cũng đang rục rịch tại đây. Hơn nữa, khu vực này càng ngày càng hình thành hiện các dự án chất lượng, nhiều chủng loại thị phần.

Nói về “hiện tượng” của phi trường Long Thành, bà Dung nghĩ là, thực tại thông tin trường bay đã có trong khoảng rất lâu và phần nhiều người đã đổ về đây gom đất. Đây là một nhân tố xúc tiến rất lớn yêu cầu của NĐT nhìn về khu vực này như là nơi phát triển nguồn cầu để ở và cho thuê.

Dù vậy, trong toàn bộ người gom đất gần trường bay thì cũng có những người dính vào những khu đất chưa sạch sẽ pháp lý. Do vậy, trong khi ở một hoạt động mua bán đang hồ hết người dòm nom thì người mua phải có sự chọn lọc cẩn thận, khám phá kỹ càng, tìm ở những dự án đã được rõ ràng về mặt pháp lý.

“Đặc biệt, khi xuống tiền ở vùng phụ cận Sài Gòn cần lưu ý, sự phát hành của những hoạt động mua bán này nhìn trong dài hạn, vì thế NĐT khi đi tậu BĐS cũng phải nhìn tham gia dài hạn, chứ chẳng phải 1-2 năm. Khi mà cơ sở vật chất cơ sở vật chất chưa sinh ra, thì chừng mực tăng giá chưa cao. Giá chỉ vọt lên khi mở đầu hiện ra các dự án cơ sở vật chất”, bà Dung thể hiện sự quan trọng.

Tôi nghĩ, thời điểm tới các bất động sản các tỉnh giấc lân cận sẽ thu hút phổ quát mối thân mật của khách hàng, bởi các nguyên do sau: Thứ nhất, mặt bằng giá dễ thở hơn các khu vực ven Tp.HCM. Thứ nhì, kết nối liên lạc cơ sở vật chất với Tp.HCM ngày càng thuận lợi hơn làm người mua cảm thấy không quá xa khi sở hữu bất động sản tỉnh phụ cận. Thứ ba, mức kì vọng tăng giá cao: NĐT có thể mua được BĐS với giá bán thấp và kĩ năng bán được giá cao sau này, khác lạ trong khi cơ sở vật chất cơ sở vật chất trong mai sau được hình thành thì cam kết giá BĐS sẽ tăng.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc phòng ban R&D DKRA vietnam: “Yêu cầu lúc nào cũng có nhưng đối tượng mua hàng mở đầu có tâm lý cẩn trọng sau vụ án Alibaba”

Từ giờ đến cuối năm, đất nền khu phụ cận Sài Gòn sẽ phát triển bình ổn, không có hiện tượng tăng giá đột nhiên biến. Ý định ở các khu vực này lúc nào cũng có nhưng khách hàng sẽ cẩn trọng hơn khi xuống tiền, nhất là sau vụ án Alibaba.

Vì tâm lý này mà khách tìm có khuynh hướng tìm kiếm các dự án của các CĐT có tiếng tăm, uy tín, có kinh nghiệm khai triển dự án trên hoạt động mua bán.

Hiện nay, tất cả các thị thành phụ cận Tp.HCM đều bổ ích thế riêng để đón dòng tiền và làn sóng của NĐT. Sự sôi động dựa vào vào địa phương nào có tính kết nối tốt hơn, có dự án lôi cuốn hơn.

Chuyên gia mách nước làm giàu, hạn chế rủi ro trong làn sóng đầu tư bất động sản các tỉnh ven Sài Gòn - Ảnh 2.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc phòng ban R&D DKRA vn

Vài khu vực hiện đang nổi lên can hệ tới câu chuyện về hạ tầng giao thông như Long Thành, Nhơn Trạch (Đồng Nai) hay Bà Rịa - Vũng Tàu…giá ở các khu vực này đã tăng khá cao suốt thời gian trước đây và cũng có những đợt hoạt động mua bán nơi đây nở rộ, nóng hổi. Theo tôi, hiện tại các thị trường này phát hành ở nhịp điệu ổn định chưa có dấu hiệu về cơn sốt đất hay lợi dụng tin tức hạ tầng liên lạc.

Tuy nhiên, ở khu vực nào có hạ tầng giao thông hiện hữu, đã đưa tham gia sử dụng thì cam kết sẽ tác động tới dự án bất động sản tại khu vực đó.

Với tình hình thị trường tình tiết như hiện giờ, không có hiện tượng BĐS tăng giá chợt biến. Chừng tăng giá phụ thuộc vào tình hình của thị trường và nội tại của dự án đó.Bởi vậy, khi tậu tìm bất động sản người mua phải cam kết, thận trọng, mày mò công trình kỹ lưỡng, pháp lý ra sao. Khác biệt, bạn dạng thân người dùng phải nắm bắt biết về thị trường khu vực đó. Nắm được cơ hội của thị trường và tậu đúng với điều kiện tài chính của chính mình chứ không phải thấy người ta đổ xô đi sắm bản thân mình cũng đi mua theo.

Ông Nguyễn Thái Huy, Phó Tổng giám đốc công ti CP Yeshouse: “Làn sóng chuyển dịch dòng vốn tham gia thị trường thức giấc ngày càng lan rộng”

Giá còn mềm, cơ sở đang hiện ra cùng gắn kết với khu vực Tp.HCM không còn quá khó khăn như trước đây, được xem là lợi thế của khu vực tỉnh phụ cận Tp.HCM. Tuy vậy, tùy thuộc tham gia từng khu vực mà sức hấp dẫn dòng tiền NĐT khác biệt. Rõ ràng, không hề khu vực nào cũng thú vị sự ân cần của NĐT ở công đoạn này.

Dù thế, không thể phủ nhận đất nền tại khu vực thức giấc lân cận Tp.HCM vẫn là thị phần được giới đầu cơ vồ cập mạnh nhất. NĐT phải biết chọn lựa khu vực để đem đến hiệu quả đầu tư cao.

Chuyên gia mách nước làm giàu, hạn chế rủi ro trong làn sóng đầu tư bất động sản các tỉnh ven Sài Gòn - Ảnh 3.

Ông Nguyễn Thái Huy, Phó Giám đốc điều hành tổ chức kinh doanh CP Yeshouse

Ngoài ra mày mò về chi phí, thì nắm được vùng hoạt động mua bán cốt lõi, khoảng phương pháp không quá xa so với Tp.HCM hay không là nhân tố quyết định tới mức lãi chờ đợi của NĐT trong tương lai. Thị trường chủ chốt ở đây là các thị trường đang nhận ra rõ nhất tiềm năng về hạ tầng giao thông và các chỉ số về kinh tế, phường hội ổn định hoặc sinh ra một cú hích cơ sở vật chất gần nhất.

Rõ ràng, với bối cảnh quỹ đất tại Tp.HCM ngày càng hạn nhạo báng, thì hoạt động tạo ra các công trình ra vùng phụ cận như Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu… đang là xu hướng và giải pháp tiết kiệm cho các chủ đầu tư lẫn các nhà đầu tư lớn bé.

Hơn nữa, việc kết nối giữa Tp.HCM và các thành phố lân cận ngày một được chú tâm đầu tư và mở mang, đã xúc tiến sản xuất dân cư và tạo thời cơ phát hành hoạt động mua bán bất động sản tại những khu vực có địa điểm tiếp giáp và dọc các trục giao thông chính. Chính vì thế, làn sóng dịch chuyển dòng vốn đầu tư ra các tỉnh phụ cận ngày càng lan rộng. NĐT cũng cần nắm được các thông tin cơ sở để quyết định đầu cơ ở khu vực.

Theo ý kiến của tôi, so với các khu vực tỉnh phụ cận Sài Gòn, hiện thời thị trường BĐS Long Thành đang được xem là điểm sáng. Nguyên do, đây là khu vực gần sát với Tp.HCM, trong khi đang sở hữu hàng loạt nhà cửa liên lạc gắn kết như tuyến đường thủy, các con phố bộ, đường sắt và trục đường hàng không. Trong đó, Cảng hàng không quốc tế Long thành được xem là trọng điểm cho sự phát triển cũng chính là bệ phóng cho hoạt động mua bán bất động sản nơi đây trong thời gian tới.

“Theo tôi, NĐT cũng cần có cái nhìn dài hạn trong việc đầu tư. Chừng lãi chỉ cao khi mà có sự đầu tư đường dài”, ông Huy thể hiện sự quan trọng.

TS. Sử Ngọc Khương, chuyên gia đầu tư vốn đầu tư: “Chủ chốt vẫn là nhu cầu sắm đầu cơ”

Thị trường bất động sản khu phụ cận Tp.HCM so với thời điểm trước hiện đang có dấu hiệu chững lại. Từ giờ tới đầu năm sau, thị trường nơi đây không có gì đổi mới lớn.

Đương nhiên, dấu hiệu chững lại này không có gì đáng thấp thỏm cả. Gian khổ hiện tại tới từ việc yếu tố tiết dòng vốn của ngân hàng, giấy má pháp lý các dự án. Cũng như các năm trước thường sau tháng cô hồn, thị trường sẽ có dấu hiệu lờ đờ hơn, khoảng đầu 04 tuần 12 dương lịch hoạt động mua bán có thể sôi động quay về. Dù vậy, sự sôi động này không đồng nghĩa với việc giá sẽ biến động tăng mạnh như lúc trước.

Chuyên gia mách nước làm giàu, hạn chế rủi ro trong làn sóng đầu tư bất động sản các tỉnh ven Sài Gòn - Ảnh 4.

TS. Sử Ngọc Khương, chuyên gia đầu tư nguồn vốn

Thực tại mà nói, thị trường bất động sản nói chung, khu vực lân cận nói riêng đã có sự chậm chạp lại so với các năm trước, cả về giá, mãi lực, sức sắm. Nhưng có một điểm là, từ giờ đến cuối năm những người có tiền tiết kiệm, tiền lương, thưởng, tiền tích lũy sẽ có khuynh hướng mua nhà ở để tìm giống như mọi năm. Đương nhiên, yếu tố này cũng không nói lên sự bất định rõ nét về giá và sức mua của thị trường. Nhìn thông thường, hoạt động mua bán BĐS từ giờ tới cuối năm, thậm chí sang đầu năm sau cũng không có rộng rãi cô động mà tình tiết bất biến.

Khách hàng bất động sản cũng có sự thận trọng hơn, khác biệt sau thời gian mà công trình phân lô bán nền sản xuất ồ ạt và các thông tin về một số tổ chức kinh doanh khiến cho ăn không đàng hoàng đã được đưa lên. Yếu tố này cũng ảnh hưởng phần nào tới thương lượng nói chung của hoạt động mua bán.

Tuy nhiên, với những công trình tạo ra bài bản, cơ sở hoàn thiện thì sức tìm vẫn ổn. Nhưng hiện giờ nhu cầu tìm chủ đạo là đầu cơ, ý định mua ở thực khá ít. Những khu vực phụ cận Sài Gòn ví như khiến dự án bán cho người mua ở thực thì phải là những sản phẩm giá vừa phải, không thể sản xuất dòng sản phẩm cao cấp như ở Tp.HCM.

Với tình hình thị trường như bây giờ, biên độ tăng giá cũng không rộng rãi. Từ giờ tới quý 2/2020 hạn độ tăng giá trên thị trường trung bình trong khoảng 5-10%. Giá tăng do sự biến động của hoạt động mua bán chứ không hoàn toàn dựa vào độc nhất vào nhân tố cơ sở vật chất.

Tuy vậy, nếu so với khu vực nội đô Tp.HCM thì hoạt động mua bán bất động sản khu lân cận sẽ có sự bất định tăng cường hơn do nguồn cung mới tại Tp.HCM đang hạn chế giễu thì các tỉnh vệ tinh sẽ hưởng lợi trong khoảng nhân tố này. “Giả định yếu tố vĩ mô ổn định, dòng tiền tham gia bất động sản không thắt chặt thì thị trường bất động sản năm 2020 dự đoán sẽ ấm hơn 2019 phổ quát”, ông Khương chắc chắn.

Trong khi làn sóng chuyển dịch dự án ra khu phụ cận ngày càng khỏe mạnh thì NĐT tư nhân cũng cần cân nhắc kỹ các nhân tố để quyết định “xuống tiền”. chả hạn, phải nhận ra được mai sau thực sự của thị trường đó; tính thanh khoản của công trình đó như thế nào; khi công trình có tính thanh khoản thì mới có lợi nhuận tốt; cần thiết hơn cả NĐT khi bỏ tiền tham gia bất động sản khu vực tỉnh phải nhận ra câu chuyện dài hơi trên thị trường 10 năm, 20 năm chứ không phải tìm 1-2 năm bán với giá “trên trời dưới biển”.

Dường như, triển vọng cơ sở hạ tầng của khu vực muốn đầu cơ ra sao. Công trình đó có nằm trong khu vực phát hành hạ tầng cơ sở vật chất trọng tâm của tỉnh giấc đó hay không, sự liên hiệp với dự án xung quanh ra sao…

“Giả dụ không mượn thì đầu tư bất động sản tỉnh giấc phụ cận là một thời cơ, so với chi tiêu bỏ vào nhà băng vẫn hơn nhưng với NĐT tư nhân, phải cân nhắc được đòn bẩy nguồn vốn, không động viên việc đi mượn quá đa dạng để đầu tư bất động sản”, ông Khương nhắn nhủ.

Hạ Vy

Theo Nhịp Sống Việt


Xem nhiều hơn: bds