Gần như hồ hết dự án đầu cơ sau khi được UBND Tp.HCM ban hành Quyết định chủ trương đầu tư thời gian qua đều bị ách tắc, kẹt cứng chính bởi vướng bận bịu về định nghĩa "nhà đầu tư" hay "nhà đầu tư".

"Nhà đầu tư" hay "nhà đầu tư"?

Theo thống kê của Sở Xây dựng Tp.HCM, từ ngày 01/07/2015 đến tháng 08/2018, đã có 170 công trình được Ủy ban quần chúng. # thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận nhà đầu tư, thì chỉ có 44 dự án, chiếm tỷ trọng 25,9% là công trình đã có sổ đỏ "đất ở" (bản chất tất cả đều là các công trình có quỹ đất hỗn thích hợp, trước đây đã được Ủy ban quần chúng thành phố cho chuyển mục đích dùng đất theo pháp luật của Luật Đất đai, Luật Nhà đất cũ); đối với 126 công trình còn lại, chiếm tỷ lệ 74,1% có nguồn gốc do bồi thường đất nông nghiệp hoặc đất chuyên sử dụng.

Theo lý giải của Sở Xây đắp Tp.HCM, ách tắc trong giấy má "chọn lựa chủ đầu tư" dự án nhà đất thương mại bằng hình thức "chỉ định chủ đầu tư" là do Luật Nhà đất đòi hỏi phải có "quyền sử dụng đất ở" (100% đất ở).

Đương nhiên, trên thực tế, hầu như hồ hết các công trình nhà đất thương mại đều có quỹ đất hỗn thích hợp gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp xen cài, trong đó có khoảng trên dưới 10% diện tích đất rạch, bờ đất, tuyến phố, hẻm thuộc Nhà nước quản lý.

Sở Tài nguyên Không gian Tp.HCM lại nghĩ rằng, vướng mắc hiện nay không hề là định nghĩa "quyền dùng đất ở hợp pháp" theo kiến nghị của Sở Xây đắp mà là định nghĩa về "Chủ đầu tư" và "Nhà đầu tư". 

Bởi trường phù hợp công ty có quyền sử dụng đất ở hợp lí thì sau khi được UBND thị trấn công nhận là chủ đầu tư thì sẽ khai triển bước tiếp theo là trình phê duyệt y quy hoạch cụ thể tỷ trọng 1/500. Dĩ nhiên, theo quyết định chủ trương thì doanh nghiệp là "nhà đầu tư" chứ chẳng phải là "nhà đầu tư", vì thế tổ chức sẽ không hoàn thành được hồ sơ xin giao đất (...).

Mặt khác, Sở Tài nguyên Không gian cũng dẫn chứng Nghị định 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ về điều hành đầu tư phát triển đô thị pháp luật: "Sau khi được chọn lựa, nhà đầu tư công trình có trách nhiệm lập thủ tục yêu cầu chấp thuận đầu cơ trình UBND cấp tỉnh chú ý quyết định hài lòng đầu tư hoặc trình cấp có thẩm quyền để quyết định ưng ý đầu cơ thi hành công trình theo qui định".

Tương tự, giả dụ thành phần giấy tờ văn phiên bản hài lòng đầu tư trong giấy má giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được hiểu "Quyết định chấp thuận đầu cơ" theo Nghị định 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ thì giấy tờ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất sẽ thực hiện sau giấy tờ chọn nhà đầu tư, giấy tờ hài lòng đầu tư. 

Dường như đó, việc thi hành hồ sơ ưng ý đầu cơ chỉ được chấp hành sau khi chủ đầu tư được công nhận quyền dùng đất ở hợp lí và được công nhận nhà đầu tư công trình.

Nhận định bình thường về yếu tố này, Hiệp hội Bất động sản Tp. HCM(HoREA) nghĩ rằng, cội nguồn ách tắc bao gồm cả 2 điều mà Sở Xây đắp và Sở Khoáng sản Môi trường nêu. Chi tiết, đông đảo các công ty bất động sản hiện đều bị cả nhị vướng bận rộn: vướng mắc "quyền dùng đất ở hợp pháp"; và vướng bận bịu về "nhà đầu tư, nhà đầu tư".

"Gần như dự án có quỹ đất hỗn hợp phải chuyển mục đích dùng đất thành đất ở thì phải thi hành giấy má "Quyết định chủ trương đầu cơ" theo qui định Luật Đầu cơ và Luật Nhà đất. Nhưng sau khi đã có "Quyết định chủ trương đầu tư" thì "nhà đầu tư" lại không làm được giấy má phê phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ trọng 1/500. 

Cho nên, không khiến được hồ sơ công nhận "chủ đầu tư" dự án", HoREA nhận định và cho rằng luật pháp phải có 100% đất ở thì mới được "chỉ định chủ đầu tư" công trình nhà ở thương mại là một trong những vướng bận rộn rất lớn và cũng là một căn do chủ đạo gây ách tắc hoạt động mua bán BĐS hiện thời.

Theo đó, HoREA kiến nghị UBND lưu ý giải quyết vướng mắc về pháp luật công ty phải có "đất ở" thì mới được chỉ định chủ đầu tư dự án nhà đất thương nghiệp, đối với các dự án có quỹ đất hỗn phù hợp, bao gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, xen cài đất rạch, bờ đất, đường thuộc diện Nhà nước điều hành…

Câu chuyện "con gà quả trứng"

Dưới góc độ chuyên gia pháp lý, ông Đậu Anh Tuấn – Trưởng ban pháp giễu cợt Phòng Thương mại Kĩ nghệ vietnam (VCCI) đánh giá, số đông phần nhiều công trình đầu cơ sau khi được UBND Tp.HCM ban hành Quyết định chủ trương đầu cơ thời gian qua đều bị ách tắc, kẹt cứng chính bởi câu chuyện "con gà, quả trứng" này.

Giải thích cụ thể, ông Tuấn cho hay, Luật Quy hoạch thành phố quy định "Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng đơn vị lập quy hoạch cụ thể khu vực được giao đầu cơ". Luật Đầu cơ tại vấn đề 33 thì chỉ quy định về nhà đầu tư, hoặc công ty hoặc cá nhân, và trong nội dung quyết định chủ trương đầu tư thì chỉ có "Nhà đầu tư thi hành công trình".

"Thế nên khi thực thi ở Tp.HCM, Sở Quy hoạch kiến trúc cố định không kiếm được giấy má trình duyệt y quy hoạch cụ thể 1/500 của "Nhà đầu tư" mà đòi hỏi phải là thủ tục của "Chủ đầu tư". Mà theo quy trình thì thiếu quy hoạch chi tiết 1/500 chẳng thể lập công trình đầu tư và được công nhận là "Chủ đầu tư". Cứ thế là vòng quay!", ông Tuấn bình luận.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ toạ HoREA, quy định "Chủ đầu tư công trình đầu cơ xây dựng doanh nghiệp lập quy hoạch cụ thể khu vực được giao đầu cơ", dẫn đến xung bỗng nhiên luật pháp, biểu lộ sự thiếu hợp nhất, thiếu đồng bộ giữa Luật Đầu cơ, Luật Đất đai và ngay cả trong các qui định của Luật Quy hoạch thành phố.

"Theo qui định qui định, khái niệm "nhà đầu tư" có nội hàm rộng hơn và bao hàm khái niệm "chủ đầu tư". Luật pháp "Nhà đầu tư lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu cơ" của Luật Quy hoạch thành phố không hợp nhất với Luật Đất đai và Luật Đầu cơ. Hiệp hội nghĩ là, cả "nhà đầu tư dự án" hoặc "chủ đầu tư chấp hành dự án" hoặc "người sử dụng đất" đều có quyền đơn vị lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư", ông Châu nói.

Ông Châu cũng cho rằng, Luật Quy hoạch đô thị cũng xung bỗng nhiên với cả Khoản 4 Nhân tố 30 Luật Quy hoạch thị trấn, vì phải có "đồ án quy hoạch cụ thể đã được phê phê duyệt" thì mới có hạ tầng để "lập công trình đầu cơ xây đắp", mà "đồ án quy hoạch cụ thể đã được phê chuẩn y" và "dự án đầu tư xây đắp" lại là hạ tầng để được thừa nhận "chủ đầu tư" dự án và được cấp "giấy phép xây dựng".

"Do cách hiểu máy móc đó mà hiện hồ hết gần như công trình đầu tư sau khi đã được UBND TP. HCM ban hành "Quyết định chủ trương đầu cơ" đều bị tắc vì cơ quan chuyên ngành không kiếm được giấy tờ trình ưng chuẩn quy hoạch cụ thể tỷ lệ 1/500 của "chủ đầu tư" mà yêu cầu phải có giấy tờ của "chủ đầu tư". Ngoài ra đó, ví như không có quy hoạch cụ thể tỷ lệ 1/500 thì không có hạ tầng để lập dự án đầu tư và công nhận chủ đầu tư", ông Châu cho nhân thức thêm.


Xem thêm: dịch vụ bất động sản