Giữa bốn tuần 8, sau thông tin dừng quy hoạch Phú Quốc lên đặc khu và sau cơn lụt lịch sử ở thị xã đảo này, anh Lê Hoàng (tự nhận là dân đầu cơ đất) rao bán mảnh đất nền tại Dương Đông - Cửa Cạn (phường Cửa Cạn, Phú Quốc) với giá 17 triệu đồng/m2, giảm 1,5 triệu/m2 so với đầu năm. Còn nếu như so với cơn sốt đất đầu 2018, giá mỗi m2 đất đã giảm 7 triệu đồng.

Từng mua đi bán lại trên dưới 15 lô đất nền trong khoảng cuối 2017 đến nay, anh chia sớt: “Cứ nghĩ là lãi nhưng lại không lợi nhuận. Ngay khi cơn sốt chững lại, tức thời gian hoãn chuẩn y luật đặc khu và UBND tỉnh giấc Kiên Giang bắt đầu thanh, rà soát việc trao đổi BĐS, tôi còn ấp ôm 6 mảnh, không kịp thoát". Tiền để đầu tư của anh chủ chốt là vay ngân hàng. Bởi vậy, trong khoảng đó đến nay, anh phải bán cắt lỗ đa dạng mảnh. Hiện tại, anh còn "ấp ủ" một mảnh tại thị trấn Cửa Dương nhưng chưa bán được, đang hy vọng sẽ có giá tốt vì Chính phủ vừa lãnh đạo tiếp diễn lập quy hoạch để Phú Quốc biến thành đặc khu.

"Trong 2 năm mà hàng chục lần vui, bi tráng với đất", anh Hoàng nói.

Giữa năm 2017, tức thời gian dự thảo Luật doanh nghiệp hành chính kinh tế đặc biệt Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc (Luật Đặc khu) được bàn thảo tại nghị trường Quốc hội, anh Hoàng trong khoảng Hà Nam theo phong trào vào Phú Quốc làm cho “cò”, sau đó là đầu tư đất . Trong khoảng đó tới nay, với giới đầu tư như anh Hoàng, có người lãi hàng chục tỷ đồng, cũng có người kịp toá chạy, có người bán cắt lỗ nhằm vớt vát vốn. Động thái này phản chiếu một phần cô động, ảnh hưởng của thị trường BĐS bởi dự án Luật Đặc khu.

Sóng bất động sản Phú Quốc dập dềnh cùng diễn biến dự án Luật Đặc khu - Ảnh 1.

Trong khoảng cuối 2017 đếb giữa 2018, hoạt động mua bán bất động sản Phú Quốc lên cơn sốt chưa từng thấy, đa dạng văn phòng môi giới mọc lên. Ảnh: Lao Động.

Cuối 2017- giữa 2018: Lập kỷ lục về giá

Thông báo của Ban Điều hành đảo Phú Quốc cuối năm 2017 cho thấy Phú Quốc đã lôi cuốn được 254 dự án với tổng vốn đầu cơ đăng ký 377.836 tỷ đồng (khoảng 16,7 tỷ đô la). Trong đó, đa dạng cơ quan lớn trong nước đã rót hàng chục nghìn tỷ tham gia đây như Sungroup, Vingroup, CEO Group, Bim Group… Cuộc đổ bộ của các nhà đầu tư lớn, cùng với dự thảo Luật Đặc khu được bàn bạc tại Nghị trường Quốc hội khiến cho giới đầu tư ốm lẻ đổ xô tham gia Phú Quốc. Hoạt động sắm đi, bán lại làm cho giá đất Phú Quốc được cho la lên đến đỉnh điểm.

Tại thời điểm đó, theo Hội Môi giới BĐS vietnam, giá đất nền Phú Quốc tăng 10 lần sau 3 năm và khoảng 35% so với năm 2016. Có lô đất giá 800 triệu tiền việt, nhưng chỉ sau 3 năm đã lên đến 18 tỷ đồng. Các phương tiện thông tin công chúng đưa tin số văn phòng nhà ở ở Phú Quốc mọc lên đa dạng "như nấm sau mưa", giới môi giới đất tại đây nhiều không kém dân địa phương.

Công bố của Cục Điều hành nhà và hoạt động mua bán bất động sản (Bộ Xây đắp) liệt kê rằng tại Phú Quốc hình thành hiện trạng một số chủ đầu tư cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng, đất nông nghiệp. Thậm chí, có hiện trạng chuyển đổi mục đích dùng đất trái luật pháp luật pháp, có hiện tượng giá đất nền tăng cao trong thời điểm ngắn. Cơn sốt làm cho phổ quát người kiếm hàng chục tỷ, nhưng cũng khiến cho rộng rãi người “ấp ôm” nợ do không kịp thoát khi có tin tức hoãn phê duyệt Luật đặc khu tham gia 04 tuần 6/2018.

Trầm lắng và tháo chạy

Có 2 khuynh hướng chính sau khi Quốc hội đồng ý lùi thông qua công trình Luật Đặc khu. Đối với các nhà đầu tư lớn “rót” hàng trăm, thậm chí hàng nghìn tỷ đồng để đầu cơ xây đắp dự án, hoạt động xây dựng vẫn tiếp diễn. Đối với các chủ đầu tư tí hon lẻ, giới đầu cơ, việc 85% đại biểu Quốc hội đồng ý hoãn duyệt y Luật Đặc khu mở màn cho cuộc tháo chạy, rút lui khỏi thị trường bất động sản đảo ngọc. Giá đất Phú Quốc cũng vì thế mà bớt nóng, có nơi giảm 20-30% giá chỉ sau 1 tuần.

Theo ghi kiếm được của báo Người Lao Động hồi 04 tuần 6/2018, tại vài tuyến đường lớn ở Phú Quốc như Nguyễn Trung Trực, Trần Hưng Đạo, Hùng Vương, 30/4, Bí quyết Mạng Bốn tuần Tám,…phổ biến văn phòng môi giới bất động sản xuất hiện trong đợt sốt đất đã âm thầm tháo tháo dỡ bảng hiệu, rút khỏi Phú Quốc.

Các văn phòng môi giới còn trụ lại ở Phú Quốc có trạng thái phổ biến là rất vắng khách, thậm chí có nơi đóng cửa do không có khách đến giao dịch. Tại các dự án phân lô bán nền, không còn hình ảnh nhân viên tư vấn ùa ra con đường chào mời rôm rả khách mua nữa; có nơi còn dỡ cả bảng dự án khu cư dân...

Sóng bất động sản Phú Quốc dập dềnh cùng diễn biến dự án Luật Đặc khu - Ảnh 2.

Sau khi hoãn phê duyệt công trình Luật Đặc khu, thị trường BĐS Phú Quốc rơi tham gia trạng thái đóng băng. Ảnh: Zing.

Nhân viên của một số phòng công chứng cho biết sau khi có quyết định tạm bợ ngưng chuyển đổi mục đích sử dụng đất và phân lô, tách thửa thì lượng khách đến đây đàm phán giảm đi phần lớn. Trước đó, phòng công chứng làm cả ngày thứ 7 vẫn không hết khách, nay cả ngày có khi chỉ… ngồi chơi.

Tình trạng trầm lắng của thị trường bất động sản Phú Quốc kéo dài trong khoảng đó tới nay, thậm chí trầm lắng hơn khi Chủ tịch UBND tỉnh Kiên Giang có văn bản yêu cầu Thủ tướng cho dừng việc lập quy hoạch toàn bộ sản xuất kinh tế - phường hội đảo Phú Quốc thành "đặc khu kinh tế" cho tới khi Luật đặc khu được Quốc hội duyệt y.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng sự trầm lắng này là cơ hội để thanh lọc hoạt động mua bán, cũng là điều thế tất phải diễn ra để giá đất Phú Quốc quay về trị giá thực. Ông Đính khẳng định Luật Đặc khu có ảnh hưởng đến hoạt động mua bán bất động sản, đương nhiên, ở giác độ đầu tư, chủ đầu tư phải cân nhắc kỹ lưỡng bởi giá đất của Phú Quốc đang bị phóng đại so với trị giá thực.

“Trong thời điểm ngắn, giả dụ trị giá của đất tăng 20-30% là tăng ảo, một khi đã tăng ảo và hình thành bong bóng thì bong bóng có thể vỡ lẽ bất kể lúc nào”, ông Nguyễn Văn Đính nói.

Luật Đơn vị hành chính kinh tế khác lạ (Luật Đặc khu) được Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ 4 (tháng 10/2017); sau đó, được tiếp thụ, chỉnh lý để trình Quốc hội tại kỳ họp thứ năm (tháng năm/2018).

Tới bốn tuần 6/2018, 85% đại biểu Quốc hội đồng ý hoãn chuẩn y Luật Đặc khu. 04 tuần 8/2019, Chủ tịch UBND tỉnh Kiên Giang có văn phiên bản đề xuất Thủ tướng cho dừng việc lập quy hoạch toàn thể phát triển kinh tế - thị trấn hội đảo Phú Quốc thành "đặc khu kinh tế" cho tới khi Luật đặc khu được Quốc hội duyệt.

Tuy nhiên, tới ngày 20/9, Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc yêu cầu UBND tỉnh Kiên Giang lập mới quy hoạch chung xây đắp đảo Phú Quốc thành doanh nghiệp hành chính - kinh tế đặc biệt (đặc khu kinh tế), theo văn bạn dạng số 739, 04 tuần 6/2018 của Thủ tướng. Quy hoạch đảm bảo đồng bộ, hợp nhất với các quy hoạch có can dự và pháp luật của pháp luật.

Theo Lâm Tùng

Người đồng hành


Xem nhiều hơn: mua nha