Thời điểm qua, vụ việc công ti Alibaba vẽ hàng loạt dự án “ma” để chiếm giữ đoạt hàng ngàn tỷ đồng trong khoảng khách hàng lại một lần nữa dấy lên hồi chuông cảnh tỉnh các nhà đầu tư BĐS. Trong khoảng sự việc trên, Trạng sư È cổ Đức Phượng, Đoàn trạng sư TP.HCM đã chia sẻ những cách thức nhận mặt những lô đất nền của tư nhân và công trình hoàn chỉnh pháp lý của chủ đầu tư (Công ty) để giúp khách hàng tránh mất tiền oan.

Khác biệt xem xét khi sắm đất nền lẻ

Theo Trạng sư Nai lưng Đức Phượng, với những công trình đất nền lẻ của cá nhân, hộ mái ấm thì khách hàng cần phải khám phá kỹ lưỡng về thủ tục giấy má cấp sổ. Đất này là loại đất do cá nhân lập giấy tờ để được tách thửa và chuyển mục đích sang đất ở theo quyết định của từng địa phương.

Đối với cách thức mua bán này, khách hàng cần để ý những vấn đề sau:

Thứ nhất, đất nền tư nhân tự phân lô mà không thi hành theo giấy má qui định; hoặc, chủ đất rao bán đất nhưng mới chỉ có bản vẽ, chưa có quyết định chính thức của tập đoàn nhà nước về nộp tiền sử dụng đất, chưa kết thúc hạ tầng nên chưa cập nhật trên giấy chứng nhận. Người mua đất thường qua giấy tay với phổ thông tên gọi khác nhau (đặt chỗ, giữ chỗ, cam kết, hứa hẹn, thỏa thuận chuyển nhượng,…), trong quá trình này hoàn toàn chưa cập nhật các thửa lô đất nền có trên giấy đủ điều kiện nên không thể đàm phán qua công chứng, vì vậy sẽ chạm chán rộng rãi rủi ro.

Thứ nhì, nhiều thửa đất tuy có quyết định tách thửa của cơ quan nhà nước nhưng lại chưa xong xuôi nghiệm thu đã được chủ đất chào bán. Không may nằm ở việc người mua bán đứt gánh giữa tuyến đường không đủ tiền nộp tiền sử dụng đất, đất đang bị thế chấp tại ngân hàng, chủ đất che lấp quy hoạch, đất hạ tầng xây đắp không đúng, lấn sang thửa đất kế bên hoặc lệch khỏi thửa đất được cấp phép tách thửa,... Khi kiểm tra, do vướng các yếu tố này cơ quan điều hành sẽ không thể xét thông qua cập nhật các thửa lên sổ hoặc cấp sổ cho từng lô đất này.

Khi sắm đất, người mua phải thực hiện đúng giao dịch với chủ đất và phải phê chuẩn tổ chức công chứng, hay nói bí quyết khác là phải có phù hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tuyệt đối không thương lượng qua các văn phiên bản chuyển nhượng hợp đồng giữa các bên (giấy tay) hoặc vi bằng của thừa phát lại. Dù tìm đất đã có giấy chứng nhận, khi xây dựng, khách hàng cũng phải thuê chuyên viên đo vẽ, xác định mốc kĩ càng. Nếu xây đắp sai, chủ đất thửa bên cạnh sẽ đòi phá tháo, nảy sinh kiện tụng rất tinh vi.

bo tui cach tranh bay du an ma kieu alibaba

Nếu như lù mù pháp lý khách hàng sẽ rất dễ rơi tham gia "ma trận" của các loại bẫy dự án

Nhận biết đất nền dự án nhà ở, khu đô thị

Cũng theo Trạng sư Nai lưng Đức Phượng, tại Thông tư liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV và Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14-01-2013 về quản lý đầu tư phát hành đô thị, tùy theo nhu cầu tạo ra đô thị, tài năng vận động các nguồn lực, bắt buộc của chủ đầu tư, UBND cấp tỉnh giấc quy định các khu vực được chuyển quyền sử dụng đất đã được đầu cơ xây đắp cơ sở cho cư dân (hộ mái ấm, cá nhân) tự xây đắp nhà đất. Cho nên, chủ đầu tư chỉ được bán đất nền công trình (hay còn gọi là phân lô, bán nền) khi được sự cho phép của UBND cấp tỉnh giấc sau khi đã kết thúc đầu tư xây dựng kết cấu cơ sở và bổn phận vốn đầu tư về đất đai.

Theo Luật sư Phượng, rủi ro khi tậu đất công trình thường nằm ở 2 yếu tố chính:

Thứ nhất là pháp lý công trình chưa hoàn chỉnh, chủ đầu tư chưa nộp đủ tiền dùng đất, chưa hoàn thành chuỗi hệ thống cơ sở, giải quyết nước thải, hoặc đất đang bị thế chấp tại ngân hàng… Trong trường hợp này, việc cấp sổ cho đối tượng mua hàng sẽ bị kéo dài, bởi thế, khách hàng phải thi hành phù hợp đồng trao đổi qua công ty công chứng để lưu ý kỹ pháp lý của công trình.

Thứ nhị, chủ đầu tư bán đất nền cho khách hàng dưới dạng thích hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác, dù trên giấy má thương lượng giữa nhà đầu tư và khách hàng vẫn là trao đổi đất nền. Theo đó, khách hàng sẽ trả tiền tiền tìm đất nền dưới dạng vốn góp, đồng thời, khách hàng cũng chịu nghĩa vụ xây dựng căn nhà theo kiến tạo có sẵn của chủ đầu tư. Tất nhiên, bên bán dễ ợt “lừa” bên mua khi dự án chưa hoàn chỉnh pháp lý, hoặc sử dụng tiền tài bên tậu vào mục đích khác thay vì đầu cơ tham gia dự án như cam kết.

Đối tượng mua hàng cần làm cho gì để tránh bận rộn "bẫy"?

Từ những mánh khóe trên, trạng sư khuyến cáo khách hàng cần tỉnh giấc táo khi đi trao đổi BĐS. Nếu như là ký thích hợp đồng gì (gồm cả thích hợp đồng đặt chỗ, ký hợp đồng giữ chỗ...) cần phải biết chủ của nả là ai và nên chỉ ký kết với người đó, trừ trường thích hợp ký với cá nhân ủy quyền cho tư nhân theo văn bản giao cho tại công chứng. Đối với văn phiên bản khách hàng ký với công ty môi giới thì cần chú ý văn bản giữa nhà đầu tư và công ti môi giới để lưu ý về phạm vi công ty môi giới ký kết với đối tượng mua hàng và thu tiền của đối tượng mua hàng.

Với những thương lượng với công ti môi giới không do nhà đầu tư ủy quyền (thường là công ti F2, F3 do công ty F1 tự mở rộng) thì không có giá trị pháp lý, không buộc ràng công ty môi giới F1, và nhà đầu tư. Do vậy, việc thu tiền khách hàng gặp rủi ro. Trong hoạt động môi giới, thường các công ty F2, F3 sợ mất khách nên sẽ ký đàm phán với đối tượng mua hàng, thu tiền của đối tượng mua hàng nhằm mục đích giữ chân đối tượng mua hàng không chuyển qua sàn khác (đáng ra họ phải dẫn khách về sàn F1).

Bởi vậy, đối tượng mua hàng cần kiểm tra lại nhân cách chủ thể, ví như lỡ ký với F2, F3 thì có quyền gửi đơn đến các cơ quan nhà nước (Sở Xây dựng) để thanh kiểm tra và buộc công ti F2, F3 phải hủy hợp đồng và trả lại tiền. Mặt khác, đối tượng mua hàng cũng có quyền khởi kiện đòi hỏi tòa tuyên bố hợp đồng vô hiệu do không đúng chủ thể, nội dung đàm phán trái luật.

MuaBanNhaDat theo TBKD


Có thể bạn quan tâm: mua nha