Năm 2008, chị Miên cùng một người bạn đã bàn luận nhau cùng hùn tiền tìm một mảnh đất ở thị trấn Đồng Mai, Hà Đông. Lúc trước, phố này là một doanh nghiệp hành chính thuộc quận Thanh Oai, được sáp nhập về Hà Đông tham gia năm 2006.

Chị Miên cho nhân thức, mảnh đất này tại thời điểm đó có giá hơn 22 triệu tiền việt (diện tích khoảng hơn 100 m2) để “đón sóng” khi Hà Đông được phê duyệt y lên quận. Tuy nhiên, ít lâu sau thị trường đổi mới, rơi tham gia cảnh trầm lắng, số tiền hơn 2 tỷ đồng của chị và bạn vẫn “chôn” ở mảnh đất đó cho tới nay.

“Sau khi hoạt động mua bán có dấu hiệu đi xuống, tôi muốn bán cắt lỗ thu hồi vốn nhưng thời gian đó rao bán mãi vẫn không có người dùng. Bởi khi thị trường có tín hiệu lao dốc là không người điều khiển không khách hàng nào dám xuống tiền. Đến giờ, cũng có người hỏi nhưng trả giá chưa được nửa kia giá dành nên tôi và người bạn cùng đầu tư quyết định không bán, để đó chờ thời điểm thích hợp”, chị Miên nói.

Điều đáng nói là trong khi với số tiền lớn đó, giả dụ có khả năng buôn bán, xoay dòng vốn thì câu chuyện về bài toán lãi hẳn đã khác. Những trường thích hợp “chôn” vốn vào những thương vụ đầu cơ trao đổi đất nền như chị Miên không phải là ít. Không chỉ những trường thích hợp bận bịu kẹt trong đầu cơ, đa dạng người còn xem việc tậu đất là để làm cho của nả thu thập.

nghich ly tien khong co de dau tu, nhung chon het von vao dat nen

Một chuyên gia trong ngành đầu tư đất đai nghĩ rằng, người Việt vốn rất thích sở hữu và mua bán đất nền. Họ thường có quan điểm rằng đất đai là tài nguyên không sinh thêm, trong khi dân số tăng thêm mạnh, vận tốc đô thị hóa với tốc độ cao.

Dù rằng không có câu tư vấn đúng mực cho những nghi vấn: “Đổ” tiền tham gia đất trong bao lâu sẽ sinh lời? Tỷ suất sinh lời trao đổi đất nền là bao lăm?... nhưng người Việt vẫn xem đây là kênh đầu tư bình an trong dài hạn. Ví như tài chính cho phép, họ có thể “chôn” đa dạng tỷ đồng cho một lô đất nền, và dù thị trường có tăng thì họ vẫn không bán. Và có lẽ nắm bắt được tâm lý thích đầu cơ vào đất nền này mà trong thời điểm qua, một số công ty đã “đua nhau” phân lô bán nền đất.

Nội dung trong văn phiên bản của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) gửi Chính phủ gần đây có nêu rõ việc tái hình thành tình trạng phân lô bán nền tràn lan, cũng như các đợt “sốt ảo” giá đất ở một vài địa phương.

Trong đó, có phổ thông khu đất nông nghiệp, đất trồng cây cao su, đất không được quy hoạch làm cho đất ở nhưng vẫn bị phân lô, tách thửa trái luật pháp để thi hành trao đổi đất nền. Việc này đã dẫn đến rộng rãi người bị lừa đảo, gây ra thiệt hại rất lớn; khiến cho mất an ninh bơ vơ tự; phá đổ vỡ quy hoạch sản xuất thành phố của địa phương, và làm cho trở lực trong việc lôi cuốn các nhà đầu tư công trình lớn do giá đất đã bị đẩy lên quá cao.

nghich ly tien khong co de dau tu, nhung chon het von vao dat nen

Việc “găm” đất vào đầu cơ rồi lại để không đã làm hoạt động mua bán này bị đẩy giá lên quá cao tại đa dạng thời điểm, khiến cho người dân có ý định thật, muốn có một căn nhà để ổn định gia đình trở thành cực kì gian truân và xa vời. Chưa kể, ở những thời điểm thị trường BĐS trở thành trầm lắng, kéo giá đất tại vài nơi xuống thấp, nhưng vì sợ lỗ sâu, nhiều chủ đầu tư vẫn sắm mọi cách “ôm đất” chờ thời.

Tại diễn đàn “Thiên hướng đầu cơ bất động sản 2019" doanh nghiệp tham gia tháng 5 mới đây, chỉ đạo Hiệp hội bất động sản vietnam (VnREA) cũng đưa ra danh sách hai khuynh hướng đầu cơ không hăng hái đang diễn ra trong hoạt động mua bán bất động sản.

Thứ nhất là việc đầu tư vào sắm đất ồ ạt. Một đồng đầu cơ vào bất động sản sẽ kéo theo 2,5 đồng nguyên liệu xây đắp và hàng ngàn mặt hàng… Tương tự, tậu đất là “chôn tiền” vào đất. Vì thế, cần phải hạn nhạo báng tậu đất chứ không phải hạn dè bỉu tìm nhà.

Thứ hai là thiên hướng các chủ đầu tư đổ về các thị thành, khác lạ là các tỉnh có biển như: Hải Phòng, Hưng Yên… Ở đây đất rẻ, giấy má lại dễ nhưng các địa phương còn phát triển nông nghiệp lớn, chẳng thể để đất đai “ngâm” ở đó mãi.

nghich ly tien khong co de dau tu, nhung chon het von vao dat nen

Mặt khác, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội môi giới bất động sản vietnam, cũng liệt kê vài nhân tố cần thiết cần xem xét khi muốn đầu tư đất ở bất cứ khu vực nào. Những yếu tố này vào vai trò quan trọng cho tính thanh khoản, tránh rơi vào tình trạng chôn vốn tham gia đất đai.

Thứ nhất: Khám phá tin tức quy hoạch. Đây là quy tắc cơ bản nhưng rất cần thiết trong bất cứ quyết định đầu tư BĐS nào. Nếu như không nắm rõ, nhà đầu tư có thể mua tham khảo các doanh nghiệp trả lời uy tín.

Thứ nhị: Hồ sơ pháp lý. Nếu cứ nhập cuộc theo kiểu thấy rẻ thì đầu cơ rất dễ đối mặt với hệ quả “tay trắng”. Trong thời gian vừa qua, có đa số vụ việc chủ đầu tư cá nhân bị lừa vì tham rẻ, không có hồ sơ pháp lý vẫn quyết định đàm phán.

Thứ ba: Đánh giá thị trường. Chủ đầu tư phải nhìn vào thị trường và bình chọn xem đó là thị trường ảo hay thực. Nếu toàn là các đầu cơ ngắn hạn thì cần phải xem xét lại vì rất dễ xảy ra yếu tố pháp lý.

Một yếu tố khác cũng được các chuyên gia xem xét, đó là không đầu cơ quá số tiền hiện có, không sử dụng đòn bẩy vốn đầu tư mà tốt nhất chỉ nên sử dụng tiền thong thả. Giả dụ thiếu hụt, nhà đầu tư chỉ nên vay ngân hàng trong ngưỡng bình yên (ít hơn 50% giá trị của nả).

MuaBanNhaDat theo TBKD


Tham khảo thêm: dịch vụ bất động sản