TP HCM Quỹ đất do Nhà nước điều hành nằm tản mác tại dự án do đơn vị đầu cơ nên được dồn thửa, định giá hoạt động mua bán hoặc đấu giá, theo HoREA.

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa bắt buộc 3 phương thức xử lý phần đất thuộc Nhà nước điều hành trong dự án nhà đất có quỹ đất hỗn phù hợp, thuộc thẩm quyền của UBND TP HCM.

Buộc phải này nhằm tháo gỡ cho hàng loạt dự án đã có quyết định chủ trương đầu tư, nhưng bị kiểm tra cội nguồn đất do Nhà nước quản lý, chưa được phê ưng chuẩn quy hoạch chi tiết. Vướng đất công, phổ biến dự án chưa thi hành các giấy má đầu cơ xây dựng tiếp theo, bị ách tắc, đứng hình trong một thời điểm dài, công ty lâm tham gia tình thế cực kỳ khó khăn. HoREA buộc phải gói giải pháp này trong bối cảnh đà giảm tốc của thị trường BĐS TP HCM đang mạnh dần với rộng rãi dự án đình trệ, nguồn cung khan hi hữu, thanh khoản kém.

Phương án 1: Đất công nhỏ xíu lẻ giao cho doanh nghiệp với giá thị trường

Hiệp hội bắt buộc UBND đô thị chuẩn y giao phần đất rạch, bờ đất, con đường do Nhà nước quản lý có hình dáng bất định hình (chẳng thể xác định mục tiêu quy hoạch thành một công trình chủ quyền), nằm xen cài tản mát trong dự án nhà đất, cho chủ đầu tư để thực hiện dự án, mà chẳng phải đấu giá theo luật pháp.

Giá trị phần đất này được xác định theo giá đất chi tiết phù hợp giá thị trường theo pháp luật của pháp luật đất đai, khi tính tiền sử dụng đất công trình để nộp ngân sách nhà nước.

Thị trường bất động sản TP HCM. Ảnh: Hữu Khoa

Hoạt động mua bán bất động sản TP HCM. Ảnh: Hữu Khoa

Phương thức 2: Dồn điền đổi thửa để Nhà nước đấu giá

Đây là phương pháp biến đổi quyền sử dụng đất rạch, bờ đất, đường thuộc Nhà nước quản lý theo cơ chế biến đổi quyền sử dụng đất và dồn điền đổi thửa được quy định tại Vấn đề 167 Luật Đất đai và Yếu tố 78 Nghị định 43 của Chính phủ.

Thi hành cách thức đổi ngang "đất thô" này, các thửa đất (cũ) thuộc Nhà nước điều hành nằm tản mác trong khu vực đất dự định đầu cơ, được dồn lại thành một thửa đất (mới) ở nhóc con khu vực đất, để Nhà nước sử dụng hoặc bán đấu giá.

Sau khi "dồn điền đổi thửa", công ty sẽ chỉ lập công trình nhà đất thương mại trên phần đất còn lại. Ví như công ty đấu giá thì công ty đã có quỹ đất liền kề sẽ nhập cuộc và chấp thuận cả chi phí cao nhất để sau đó hợp thửa vào công trình.

Cách thức 3: Quỹ đất công lớn nên đấu giá hoặc đấu thầu

Trong trường phù hợp diện tích các phần đất rạch, bờ đất, trục đường nằm trong công trình nhà đất, do Nhà nước quản lý, có hình dạng xác định, diện tích lớn, có thể xác định tiêu chí quy hoạch xây dựng để sinh ra dự án chủ quyền, xác định được giá khởi điểm nên thi hành đấu giá đất, hoặc đấu thầu dự án để lựa chọn nhà đầu tư.

Theo ý kiến của HoREA, cả phương án 1 và 2 đều có thể thi hành ngay vì có căn cứ qui định. Phương án 2 có ích cho Nhà nước, vừa thực hiện đổi ngang đất thô, vừa tàng trữ được quỹ đất (mới) dồn vào một chỗ, có giá trị cao hơn, so với nhiều thửa đất nhỏ, cô động hình, nằm tản mạn lúc trước. Tổ chức có bị thiệt hại vì không còn quỹ đất rạch, bờ đất, đường để sản xuất dự án như trước đây. Nhưng họ cũng thừa hưởng vì thứ tự thủ tục phê duyệt y dự án sẽ dễ dàng và tốc độ hơn.

Ngoài ra đó, để chấp hành phương án 2, UBND TP HCM cần quy định quy mô tối thiểu của các phần đất thuộc Nhà nước quản lý cộng gộp lại, có thể trong khoảng 1.000 m2 trở lên. Nếu như dưới quy mô này, giao đất cho nhà đầu tư thi hành công trình và nộp ngân sách nhà nước theo lý lẽ xác định giá đất chi tiết.

Riêng đối với dự án nhà thông thường cư cao tầng, tùy theo từng công trình, giả dụ phần đất thuộc Nhà nước điều hành có quy mô đủ để xây đắp từ một block nhà chung cư trở lên, giao phần đất này cho Nhà nước sử dụng xây dựng nhà phổ biến cư hoặc đấu giá để tạo nguồn thu nhập nhằm phát triển nhà ở xã hội. Ví như phần quy mô đất này không đủ để xây dựng một block nhà thông thường cư thì đề xuất ứng dụng phương thức 1 để đảm bảo quy hoạch phát triển thị trấn.

Vũ Lê


Xem thêm: gia dat saigon