TP HCM Quỹ đất do Nhà nước quản lý nằm tản mạn tại dự án do tổ chức đầu cơ nên được dồn thửa, định giá thị trường hoặc đấu giá, theo HoREA.

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa đề xuất 3 cách thức xử lý phần đất thuộc Nhà nước quản lý trong dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, thuộc thẩm quyền của UBND TP HCM.

Bắt buộc này nhằm dỡ gỡ cho hàng loạt công trình đã có quyết định chủ trương đầu cơ, nhưng bị rà soát nguyên do đất do Nhà nước quản lý, chưa được phê phê chuẩn quy hoạch chi tiết. Vướng đất công, đa dạng công trình chưa thi hành các hồ sơ đầu cơ xây dựng tiếp theo, bị ách tắc, đứng hình trong một thời gian dài, doanh nghiệp lâm vào tình thế vô cùng gian nan. HoREA đề xuất gói giải pháp này trong bối cảnh đà giảm tốc của thị trường bất động sản TP HCM đang mạnh dần với phổ quát công trình đình trệ, nguồn cung khan hiếm, thanh khoản kém.

Cách thức 1: Đất công gầy lẻ giao cho đơn vị với giá hoạt động mua bán

Hiệp hội đề xuất UBND đô thị chuẩn y giao phần đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lý có hình dáng cô động hình (không thể xác định tiêu chí quy hoạch thành một dự án chủ quyền), nằm xen cài tản mát trong công trình nhà ở, cho nhà đầu tư để chấp hành công trình, mà chẳng hề đấu giá theo qui định.

Giá trị phần đất này được xác định theo giá đất cụ thể phù hợp giá thị trường theo qui định của quy định đất đai, khi tính tiền dùng đất công trình để nộp ngân sách nhà nước.

Thị trường bất động sản TP HCM. Ảnh: Hữu Khoa

Hoạt động mua bán bất động sản TP HCM. Ảnh: Hữu Khoa

Cách thức 2: Dồn điền đổi thửa để Nhà nước đấu giá

Đây là cách biến đổi quyền sử dụng đất rạch, bờ đất, trục đường thuộc Nhà nước điều hành theo cơ chế biến đổi quyền sử dụng đất và dồn điền đổi thửa được quy định tại Điều 167 Luật Đất đai và Yếu tố 78 Nghị định 43 của Chính phủ.

Chấp hành cơ chế đổi ngang "đất thô" này, các thửa đất (cũ) thuộc Nhà nước điều hành nằm rải rác trong khu vực đất dự định đầu cơ, được dồn lại thành một thửa đất (mới) ở nhóc khu vực đất, để Nhà nước sử dụng hoặc bán đấu giá.

Sau khi "dồn điền đổi thửa", đơn vị sẽ chỉ lập dự án nhà đất thương mại trên phần đất còn lại. Nếu công ty đấu giá thì đơn vị đã có quỹ đất liền kề sẽ nhập cuộc và ưng ý cả chi phí cao nhất để sau đó thích hợp thửa tham gia công trình.

Cách thức 3: Quỹ đất công lớn nên đấu giá hoặc đấu thầu

Trong trường thích hợp diện tích các phần đất rạch, bờ đất, trục đường nằm trong công trình nhà đất, do Nhà nước điều hành, có hình dáng xác định, quy mô lớn, có thể xác định mục tiêu quy hoạch xây đắp để sinh ra công trình độc lập, xác định được Mức giá nên chấp hành đấu giá đất, hoặc đấu thầu dự án để lựa chọn chủ đầu tư.

Theo ý kiến của HoREA, cả cách thức 1 và 2 đều có thể thi hành ngay vì có căn cứ qui định. Phương án 2 hữu dụng cho Nhà nước, vừa thực hiện đổi ngang đất thô, vừa tích tụ được quỹ đất (mới) tập trung, có trị giá cao hơn, so với phổ biến thửa đất bé xíu, bất định hình, nằm tản mát trước đây. Tổ chức có bị thiệt hại vì không còn quỹ đất rạch, bờ đất, tuyến đường để phát hành dự án như trước đây. Nhưng họ cũng thừa hưởng vì thứ tự giấy tờ phê duyệt y công trình sẽ dễ ợt và mau lẹ hơn.

Ngoài ra đó, để thi hành cách thức 2, UBND TP HCM cần pháp luật quy mô tối thiểu của các phần đất thuộc Nhà nước quản lý cộng gộp lại, có thể từ 1.000 m2 trở lên. Ví như dưới quy mô này, giao đất cho chủ đầu tư thi hành dự án và nộp ngân sách nhà nước theo hình thức xác định giá đất cụ thể.

Riêng đối với công trình nhà phổ biến cư cao tầng, tùy theo từng dự án, giả dụ phần đất thuộc Nhà nước điều hành có quy mô đủ để xây dựng từ một block nhà chung cư trở lên, giao phần đất này cho Nhà nước sử dụng xây dựng nhà bình thường cư hoặc đấu giá để tạo nguồn thu nhằm phát triển nhà ở thị trấn hội. Ví như phần diện tích đất này không đủ để xây dựng một block nhà bình thường cư thì đề nghị vận dụng cách thức 1 để bảo đảm quy hoạch sản xuất đô thị.

Vũ Lê


Đọc thêm: bds