TP HCM Quỹ đất do Nhà nước điều hành nằm tản mát tại công trình do công ty đầu tư nên được dồn thửa, định giá thị trường hoặc đấu giá, theo HoREA.

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa buộc phải 3 cách thức giải quyết phần đất thuộc Nhà nước điều hành trong công trình nhà đất có quỹ đất hỗn thích hợp, thuộc thẩm quyền của UBND TP HCM.

Bắt buộc này nhằm toá gỡ cho hàng loạt công trình đã có quyết định chủ trương đầu cơ, nhưng bị kiểm tra khởi thủy đất do Nhà nước quản lý, chưa được phê duyệt y quy hoạch chi tiết. Vướng đất công, phổ quát dự án chưa chấp hành các hồ sơ đầu cơ xây đắp tiếp theo, bị ách tắc, đứng hình trong một thời gian dài, công ty lâm tham gia tình thế vô cùng gian truân. HoREA buộc phải gói biện pháp này trong bối cảnh đà giảm tốc của hoạt động mua bán bất động sản TP HCM đang mạnh dần với nhiều dự án đình trệ, nguồn cung khan hãn hữu, thanh khoản kém.

Phương thức 1: Đất công ốm lẻ ủy quyền tổ chức với giá thị trường

Hiệp hội đề nghị UBND đô thị chuẩn y giao phần đất rạch, bờ đất, trục đường do Nhà nước điều hành có hình dáng bất định hình (không thể xác định chỉ tiêu quy hoạch thành một dự án chủ quyền), nằm xen cài rải rác trong dự án nhà đất, cho nhà đầu tư để chấp hành công trình, mà chẳng hề đấu giá theo luật pháp.

Giá trị phần đất này được xác định theo giá đất cụ thể thích hợp giá thị trường theo qui định của luật pháp đất đai, khi tính tiền dùng đất công trình để nộp ngân sách nhà nước.

Thị trường bất động sản TP HCM. Ảnh: Hữu Khoa

Thị trường BĐS TP HCM. Ảnh: Hữu Khoa

Phương án 2: Dồn điền đổi thửa để Nhà nước đấu giá

Đây là cách thức chuyển đổi quyền dùng đất rạch, bờ đất, các con phố thuộc Nhà nước quản lý theo cách thức biến đổi quyền dùng đất và dồn điền đổi thửa được pháp luật tại Điều 167 Luật Đất đai và Điều 78 Nghị định 43 của Chính phủ.

Chấp hành cách thức đổi ngang "đất thô" này, các thửa đất (cũ) thuộc Nhà nước quản lý nằm rải rác trong khu vực đất dự định đầu cơ, được dồn lại thành một thửa đất (mới) ở ranh con khu vực đất, để Nhà nước sử dụng hoặc bán đấu giá.

Sau khi "dồn điền đổi thửa", tổ chức sẽ chỉ lập công trình nhà đất thương nghiệp trên phần đất còn lại. Nếu doanh nghiệp đấu giá thì tổ chức đã có quỹ lục địa kề sẽ nhập cuộc và ưng ý cả mức giá cao nhất để sau đó thích hợp thửa tham gia dự án.

Phương thức 3: Quỹ đất công lớn nên đấu giá hoặc đấu thầu

Trong trường phù hợp diện tích các phần đất rạch, bờ đất, tuyến phố nằm trong công trình nhà đất, do Nhà nước quản lý, có hình dạng xác định, quy mô lớn, có thân xác định tiêu chí quy hoạch xây dựng để hiện ra công trình chủ quyền, xác định được giá khởi điểm nên thực hiện đấu giá đất, hoặc đấu thầu dự án để chọn chủ đầu tư.

Theo quan niệm của HoREA, cả cách thức 1 và 2 đều có thể thi hành ngay vì có căn cứ pháp luật. Phương án 2 hữu ích cho Nhà nước, vừa thực hiện đổi ngang đất thô, vừa tích trữ được quỹ đất (mới) tập trung, có giá trị cao hơn, so với phổ biến thửa đất tí hon, bất định hình, nằm tản mạn lúc trước. Công ty có bị thiệt thòi vì không còn quỹ đất rạch, bờ đất, trục đường để phát triển công trình như lúc trước. Nhưng họ cũng được hưởng vì quy trình thủ tục phê phê chuẩn công trình sẽ thuận tiện và tốc độ hơn.

Dường như đó, để thực hiện phương án 2, UBND TP HCM cần quy định diện tích tối thiểu của các phần đất thuộc Nhà nước quản lý cộng gộp lại, có thể từ 1.000 m2 trở lên. Nếu dưới diện tích này, giao đất cho nhà đầu tư thực hiện công trình và nộp ngân sách nhà nước theo chính sách xác định giá đất chi tiết.

Riêng đối với công trình nhà bình thường cư cao tầng, tùy theo từng dự án, giả dụ phần đất thuộc Nhà nước điều hành có quy mô đủ để xây dựng trong khoảng một block nhà bình thường cư trở lên, giao phần đất này cho Nhà nước dùng xây dựng nhà bình thường cư hoặc đấu giá để tạo nguồn thu nhằm sản xuất nhà ở phường hội. Nếu như phần diện tích đất này không đủ để xây dựng một block nhà phổ biến cư thì buộc phải áp dụng cách thức 1 để đảm bảo quy hoạch tạo ra thị trấn.

Vũ Lê


Xem thêm: dịch vụ nhà đất