"Cùng với những vướng bận rộn về pháp lý, giá đất trong bảng giá đất tăng cao sẽ làm tăng giá niêm yết nhà đất. Trong khoảng đó làm cho giảm quy mô tổng cầu có khả năng trả tiền do một bộ phận đối tượng mua hàng không còn đủ khả năng vốn đầu tư để sắm nhà. Cho nên, có thể dẫn tới sụt giảm lượng giao dịch trên hoạt động mua bán bất động sản...", đa dạng chuyên gia đánh giá.

Dự định, bảng giá đất ứng dụng cho năm 2020 - 2024 tại Hà Nội sẽ tăng bình quân 15 - 30%; tại Bình Dương tăng 45 - 95%; giá đất tại một số địa bàn tỉnh Quảng Ninh tăng cao đến 5 lần so với bảng giá cũ….

Thị trường vẫn thiếu vắng nguồn cung mới

Bảng giá các loại đất (do UBND cấp thức giấc xây đắp định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 1 tháng 1 của năm đầu kỳ) được xác định khiến cho căn cứ tính tiền sử dụng đất; tính thuế dùng đất; tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi hoàn cho nhà nước khi gây thiệt thòi trong điều hành và sử dụng đất đai; tính tiền bồi thường, cung cấp khi nhà nước thu hồi đất...

Cho nên, khi giá đất tăng, chi phí đầu tham gia của vật phẩm BĐS đương nhiên sẽ tăng theo.

"Việc tăng giá đất trong bảng giá đất sẽ tác động trực tiếp đến các đơn vị, các nhà máy, khu kĩ nghệ đang thuê đất của Nhà nước. Bởi giá đất tăng thì giá thuê đất cũng tăng, dẫn tới chi tiêu đóng chai bị đội lên. Khi giá đất tăng 5-10%, đơn vị có thể chấp thu được nhưng tăng 30 - 40% là đột biến, tác động không bé bỏng đến hoạt động chế biến, buôn bán của họ", ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ toạ GP Invest nhìn nhận.

Cũng theo ông Hiệp, với các dự án BĐS nhà ở, tiền đất thường chiếm đoạt 10-14% tầm giá. Khi giá đất tăng gấp rưỡi, con số này sẽ lên đến 25% nên giá sàn chắc chắc phải tăng. Chẳng những thế, chi phí về đất tăng còn kéo theo đầy đủ các item liên quan tới lĩnh vực xây dựng như xi măng, sắt thép, gạch… cũng sẽ tăng giá. Từ đó đẩy chi phí nhà đất lên cao. Lúc đó, không biết người tiêu xài có chấp chiếm được hay không?

Vẫn biết, đất đai là nguồn thu nhập cần thiết của ngân sách Nhà nước nhưng hiện thời, theo luật pháp, những dự án có sử dụng đất công đều phải đấu giá, đấu thầu. Với đất thuộc trọng điểm đô thị Thủ đô, Tp.HCM thì dù bảng giá đất có tăng cao nữa cũng chưa tiệm cận được giá thị trường.

Tuy nhiên, quỹ đất để khiến cho công trình BĐS trong trọng tâm hầu như chơi còn. Thành ra, số công trình cũng như nhà đầu tư nhận được lãi cao từ không bằng nhau địa tô lớn là rất thảng hoặc.

"Tôi nghĩ rằng việc tăng giá đất, cộng với những gian truân trong thực hiện hồ sơ đầu tư xây dựng sẽ gây ra sự chững lại của dòng đầu cơ. Và năm tới vẫn là khoảng im của hoạt động mua bán bất động sản, thị trường sẽ thiếu vắng dự án BĐS mới và với bảng giá đất sắp được áp dụng, giá item nhà đất sẽ tăng lên nhưng rất khó bán", ông Hiệp nói.

Khiến sụt giảm diện tích hoạt động mua bán

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ toạ Hội Môi giới bất động sản vietnam, phân tích, hiện thời, tại các địa phương, quy hoạch đất dành cho phát hành nông nghiệp, đất đô thị, đất kĩ nghệ… khá rõ ràng.

Theo đó, giá đất trong bảng giá đất (gọi tầm thường là giá bán) tăng cũng là bước sáng tỏ hóa về giá đất, sẽ tạo động lực người dân ở các thị trấn lớn đồng thuận chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất công nghiệp, đất thị trấn...

Dĩ nhiên, giá niêm yết tăng phổ biến so với giá cũ cũng khiến cho việc khai triển các dự án bất động sản khó khăn hơn, đồng thời chi phí xây đắp hạ tầng cũng tăng vì mức bồi thường, phóng thích mặt bằng cao, chi phí đầu cơ đóng gói sản phẩm đều tăng cao.

Ngoài ra nguồn đầu tư cho bất động sản ngày càng bị thắt chặt, thì tăng giá đất sẽ làm chủ đầu tư không mặn mòi đầu cơ tham gia hoạt động đóng hộp do không dễ dàng có hiệu quả. Việc chuyển đổi mô phỏng sử dụng đất, đô thị hóa tại các thành phố lớn cũng bị tác động. Hơn nữa, hiện giá nhà đã quá cao so với mức doanh thu bình quân của cư dân.

Với tình trạng như hiện giờ thì trong thời gian tới, nguồn cung dự án nhà ở sẽ tiếp tục giảm. Những công trình nào được khai triển mới, chứng nhận đưa ra hoạt động mua bán sẽ có giá niêm yết cao do chi phí đầu vào tăng, khiến cho hạn chế cơ hội tiếp cận nhà đất của đa số người dân thị trấn.

Hiệp hội bất động sản Tp.HCM cũng cho rằng, bảng giá đất tăng, kéo theo trách nhiệm nguồn vốn của cá nhân, hộ mái nhà và tổ chức tăng. Khi khiến thủ tục hợp pháp hóa quyền chiếm hữu nhà và quyền sử dụng đất ở, ví như bổn phận tài chính tăng cao, có thể dẫn đến một bộ phận người địa phương không làm giấy má cấp "sổ đỏ", giao dịch nhà đất bằng giấy tay, làm cho tăng "thị trường ngầm". Nhà nước vừa thất thu thuế, vừa khó khăn điều hành, vừa dễ nảy sinh tranh chấp trong phố hội.

Với thị trường BĐS, tiền sử dụng đất choán khoảng trên dưới 10% giá bán căn hộ nhà chung cư; trên dưới 30% giá thành nhà phố; trên dưới 50% giá bán biệt thự.

Mức giá là căn cứ để chủ đầu tư quyết định giá sàn vật phẩm nhà đất ra hoạt động mua bán. Vì vậy, bảng giá đất tăng, tất yếu sẽ ảnh hưởng trực tiếp làm cho giá nhà tăng, dẫn tới kĩ năng người có doanh thu làng nhàng và người có doanh thu thấp thị trấn khó tạo dựng nhà đất hơn.

"Hiện nay, căn hộ nhà đất thương nghiệp 2 phòng ngủ có giá vừa túi tiền khoảng trên dưới 2 tỷ đồng. Với cặp phi tần chồng (có 1 con) có lương lậu khoảng 20 triệu tiền việt/04 tuần, tằn luôn tiện lắm chỉ có thể dành dụm được khoảng 5-6 triệu đồng/bốn tuần (60-70 triệu đồng/năm), thì giấc mơ tạo dựng nhà đất càng xa vời, nếu không được hỗ trợ khuyến mãi tín dụng nhà ở thị trấn hội.

Hình như, tầm giá đất quá cao, sẽ đẩy giá hoạt động mua bán BĐS lên rất cao, khác lạ là đẩy giá đất của các dự án (trên thị trường sơ cấp), tác động bị động tới các đơn vị, các đơn vị quản lý kinh tế khác và môi trường đầu tư, kể cả trong việc hấp dẫn dòng vốn FDI", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM, giãi bày.

Theo Phan Dương

Vneconomy


Tham khảo thêm: bds