Cách đây không lâu khi xin ý kiến đóng góp vào tờ trình ban hành giá các loại đất trên khu vực TP Thủ đô, ứng dụng trong khoảng ngày 1-1-2020 tới 31-12-2024, UBND TP Hà Nội đã đề xuất tăng bình quân 30% giá các loại đất. Trong khi đó, Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) vừa có văn phiên bản góp ý về khuông giá đất thời kỳ 2019-2024 gửi UBND TP.HCM và Bộ TN&MT, đề nghị sườn giá đất mới sẽ giữ nguyên tầm giá tối thiểu, giá thành tối đa thì tăng khoảng 1/3 so với hiện nay.

Thưa bà, bà có đánh giá như thế nào về 2 buộc phải này? Theo bà, đây có phải là buộc phải có lí cho 2 thị trường (xét trên phương diện thời gian và mức tăng)?

Theo luật pháp, cứ sau 5 năm, Nhà nước sẽ ban hành khung giá đất mới và công bố công khai vào ngày 1 tháng 1 của năm đầu kỳ. Năm 2020 chính là thời gian phải có khuông giá đất mới. Với chu kỳ 5 năm thì giá đất đã có nhiều đổi mới nên việc vấn đề chỉnh giá đất là phù hợp tại thời gian này.

Về mức tăng, thực tiễn bây giờ, giá đất thương lượng trên thị trường đã khác lạ rất lớn so với giá đất quy định trong bảng giá đất do UBND các thức giấc, đô thị ban hành. Đặc biệt này khác biệt biểu hiện rõ ở hai thành phố lớn là Thủ đô và TP.HCM. Để thu hẹp khác biệt này, mỗi năm UBND các thị trấn đều ban hành hệ số điều chỉnh giá đất để tính toán các nghĩa vụ tài chính liên quan tới đất đai. Đơn cử TP.HCM vừa ban hành hệ số điều chỉnh giá đất mới nhất, trong đó hệ số điều chỉnh khu vực 1 lên đến 2.5 lần. Yếu tố này có thể thấy khác lạ giữa qui định và thực tế lớn tới như thế nào.

Các yêu cầu của UBND TP.HN và HoREA đều có cơ sở vật chất riêng, dựa trên thực tế dò xét trong khoảng hoạt động mua bán, do vậy yêu cầu tăng là hoàn toàn hợp lý vì giá nhà đất đã thay đổi chóng mặt kể trong khoảng năm 2014 cho tới nay. 

HoREA đưa ra cách thức giữ nguyên tầm giá tối thiểu và tăng 1/3 mức giá tối đa, trên hạ tầng phụ thuộc hệ số yếu tố chỉnh tối đa bây chừ tại TP.HCM là 2.5 lần. Theo đó giá đất ở tối đa sau điều chỉnh và tính toán hệ số là 700 triệu tiền việt/m2, cũng là giá bán gần với thực tế thương lượng ở những địa điểm đắt đỏ nhất hiện thời ở TP.HCM.

Khuông giá đất hiện tại được nghĩ là chưa phản chiếu đúng giá thị trường. Nhân tố này có ảnh hưởng như thế nào đến thị trường BĐS?

Đối với người bị thu hồi đất 

Khuông giá đất hiện tại chưa phản ảnh đúng giá trị trường khiến cho người bị thu hồi đất bị thiệt hại và không đồng thuận. Làm cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng lờ đờ triển khai và dự án sẽ chậm chạp đi tham gia hoạt động, là một tác nhân khiến cho thu hẹp nguồn cung

Đối với nhà đầu tư

Giả dụ theo luật đất đai 2013, các công trình bất động sản có giá trị trên 30 tỷ đều không căn cứ vào bảng giá đất mà phải sử dụng cơ sở vật chất định giá thị trường để xác định trách nhiệm tài chính. Nên việc điều chỉnh khuông giá đất nhà nước cũng không ảnh hưởng rộng rãi đến chi tiêu đầu tham gia của các dự án bất động sản, từ đó tầm giá các item BĐS cũng không bị ảnh hưởng rộng rãi.

Đứng trên phương diện định giá, nếu như phải đưa ra một buộc phải về sườn giá đất cho TP.HCM trong quá trình 2020 – 2024, bà sẽ đưa ra đề xuất hoặc kiến nghị gì?

Bảng giá đất cho quá trình 5 năm là khá dài vì tình hình giá bất động sản đổi mới lập cập. Do vậy, chúng ta có thể có những công đoạn điều chỉnh nhỏ tuổi như 6 tháng hoặc 1 năm để cập nhật biến động của thị trường. 

song song, UBND các tỉnh, thị trấn cần được phân quyền chủ động hơn khi ban hành bảng giá đất để bảo đảm được nguyên lý giá đất phù hợp với giá đất thông thường trên thị trường và thích hợp với thực tiễn tình hình của từng địa phương. Hiện nay buộc ràng của Nghị định 44/2014/NĐ-CP đối với UBND các thức giấc thị trấn khi ban hành giá đất (không quá 30% so với tầm giá tối đa của Khuông giá đất) hạn chế giễu tính cập nhật hoạt động mua bán, làm bảng giá đất luôn có khác biệt lớn so với thực tế thương lượng trên hoạt động mua bán, tác động đến nguồn thu ngân sách.

Giá đất bị vấn đề chỉnh bởi cung cầu của thị trường nên luôn thay đổi từng ngày từng giờ. Bởi vậy về dài hạn nên thay đổi việc ban hành khung giá đất khăng khăng cho một quá trình dài tới 5 năm. Thực tế đã cho thấy sự khác lạ rất lớn giữa giá đất giao dịch trên thị trường và giá đất pháp luật theo khung giá và bảng giá đất. 

Nên chăng các nhà khiến cho luật chỉ nên qui định rõ ràng cách thức, phép tắc xác định giá trị hoạt động mua bán. Đông đảo các trách nhiệm nguồn vốn liên quan đến đất đai đều nên quy ra cơ sở vật chất trị giá thị trường và giao việc xác định này cho các tập đoàn, doanh nghiệp độc lập, có năng lực để chấp hành. Việc xác định giá đất theo trị giá hoạt động mua bán là chế độ tối ưu để hạn chế giễu thất thu ngân sách nhà nước, khiến cho bằng lòng, thỏa mãn hồ hết các bên sử dụng đất có can dự.

Bà Trần Thị Khánh Linh, Trưởng phòng ban Định giá, Savills TP.HCM

Theo Nhịp sống kinh tế


Xem thêm: mua dat