Bình quân sau mỗi chu kỳ 10 năm, giá đất tăng ít nhất 3 lần, cô động giá ở vùng ven phổ thông hơn trọng tâm.

Có 22 năm hoạt động trong lĩnh vực vốn đầu tư - bất động sản, ông È cổ Khánh Quang đãng, Tổng giám đốc Tổ chức kinh doanh Việt An Hòa cho biết quan sát thị trường TP HCM hơn 2 thập niên qua, đồ thị giá đất hoạt động theo hình sin. Cả chu kỳ có xu hướng tăng giảm đan xen, nhưng thiên hướng giá đất leo thang mạnh hơn và quy luật này sẽ còn tiếp tục trong những thập niên tới.

Ông Quang đãng phân tách, nhàng nhàng BĐS tăng giá trên 10% mỗi năm. Trong một thập niên, hoạt động mua bán thường tạo thành phổ quát đợt bất định giá. Đợt tăng đầu tiên của chu kỳ thường mạnh và kéo dài 2-4 năm. Thế nhưng sau đó sẽ hình thành đợt yếu tố chỉnh giảm kéo dài 3-5 năm. Thời kỳ kế tiếp thị trường bước tham gia chu kỳ đi ngang, kì vọng phục hồi sau khủng hoảng.

Ví như tính tổng 10 năm, trừ đi những đợt thăng trầm và vấn đề chỉnh, mức độ tăng chốt cuối chu kỳ đạt 2,5-3 lần. Khu vực lõi CBD (Center Business District – trọng tâm) tăng trước với tốc độ lờ lững và sau đó tăng đột biến trong thời gian ngắn ở vùng ngoại thành rồi lan ra các tỉnh giấc giáp ranh thành phố lớn. Giá bất động sản liền thổ thường đẩy mạnh hơn thông thường cư nhưng trị giá khai thác của tầm thường cư bất biến hơn.

Thị trường bất động sản TP HCM. Ảnh: Lucas Nguyễn

Thị trường BĐS TP HCM. Ảnh: Lucas Nguyễn

Chuyên gia này nhận xét, hiện thời tốc độ lạm phát hàng năm 5-6%, các đơn vị quản lý đóng gói khác cũng dần sản xuất và BĐS bước vào quá trình khó khăn. Đặc điểm tầm thường trong hơn nhì thập niên qua là giá bất động sản lên 10 bậc xuống 10 bậc rồi cũng tiếp diễn leo lên 20 bậc. Có tức là trong ngắn hạn, ở giai đoạn khó khăn, khủng hoảng, bất động sản có thể giảm mạnh nhưng cả chu kỳ dài khuynh hướng tăng giá vẫn chiếm điểm mạnh.

Đây là nguyên nhân những nhà đầu tư lướt sóng có thể thắng hoặc bại, nhưng chủ đầu tư dài hạn thường không lỗ. Tuy nhiên, để đầu cơ BĐS dài hạn bắt buộc phải có tiềm lực nguồn vốn mạnh và bố trí bố trí dòng tiền có lí.

Tổng giám đốc Công ti Việt An Hòa đánh giá, trong 3 năm quay về đây, bất động sản tăng quá nóng, khác biệt là quá trình 2016-2018, giá cả thương lượng vượt quá giá trị thật của của nả. Bình thường giá trị thật được đo bằng các tiêu chí: tỷ suất giá cho thuê, công suất cho thuê và giá bán. Sau những đợt sốt giá, thị trường chậm trễ lại như tình hình bây giờ là dấu hiệu cho thấy ngưỡng vấn đề chỉnh đang bị thách thức rất lớn.

Tất nhiên, do nhu cầu đầu cơ vẫn còn rất cao và bất động sản đang chuyển bản thân, nhiều chủng loại sản phẩm và chủng loại hàng hóa nên không hình thành trạng thái nhất tề tăng hay giảm. Toàn cục một số địa phương có chỗ vẫn tăng giá, chỗ điều chỉnh chậm chạp lại, thậm chí vài nơi còn giảm giá công nghệ, chẳng hạn như bán giá không như kỳ vọng, bán trả đủng đỉnh, tăng hoa hồng...

"Hoạt động mua bán đang đi ngang và sinh ra một vài nhịp yếu tố chỉnh, thanh khoản giảm tốc. Đây là quá trình chờ mang tính kỹ thuật và cần thêm thời gian để kiểm chứng, xác định hướng đi mới", ông Quang đãng cho hay.

Vũ Lê


Xem tại: bat dong san