Phương pháp đây khoảng 5 năm là thời điểm bùng nổ của thị phần condotel, các CĐT đã bung ra thị trường phổ thông vật phẩm cùng hình thức chắc chắn lãi để bán hàng. Mức lãi phổ biến được đưa ra từ 8% - 12% trong vòng 5-10 năm, thậm chí có doanh nghiệp còn chắc chắn lợi nhuận lên đến 14% - 15% trong 10 năm đầu. Đây là những mức cam đoan rất thú vị khiến nhà đầu tư (NĐT) bị “mờ mắt” mà quên chú ý đến các yếu tố khác của một dự án như: Tính pháp lý, địa điểm địa lý và tiềm năng sản xuất...Thực tiễn, thời gian qua đã có đông đảo NĐT rơi tham gia cảnh “khóc dở, mếu dở” khi tới hạn CĐT không trả lãi như cam kết, hoặc chậm chạp trả lợi nhuận, kéo dài thời gian trả lợi nhuận.

Chị Trằn Thị Tĩnh, ngụ Q.2, một khách hàng mua condotel ở TP. Nha Trang san sẻ, cuối năm 2015, nghe lời giới thiệu của viên chức môi giới về dự án condotel ở tuyến phố Phan Bội Châu, TP.Nha Trang (Khánh Hòa) có vị trí đẹp, kĩ năng sinh lời cao và nhất là được CĐT cam đoan chi trả lợi nhuận lên đến 15%/năm, chị đã xuống tiền tìm 1 căn với giá hơn 1 tỷ đồng. Tuy nhiên, CĐT trả đúng chắc chắn chỉ 2 04 tuần đầu, rồi “lật kèo” xin giảm lợi nhuận xuống còn 8%/năm, và từ giữa năm 2016 tới nay chị và phổ quát khách hàng khác không nhận thêm được bất cứ các khoản tiền lợi nhuận nào nữa.

Hay một trường thích hợp khác là anh Nguyễn Văn Khá, mua 2 căn dự án Condotel tại một công trình ở Đà Nẵng đã phải kiếm được sự cay đắng khi nhà đầu tư không trả lợi nhuận như cam kết. Theo anh Khá, công trình này được cam đoan mức lãi lên đến 12% nhưng tới khi đi tham gia sử dụng thì nhà đầu tư chỉ trả được 3 04 tuần đầu. Sau đó các 04 tuần khác thì viện lý do là tình hình kinh doanh ế ẩm nên xin đối tượng mua hàng thông cảm cho trả rải rác theo tuần. Dĩ nhiên, đến nay đã nhiều 04 tuần trôi qua chủ đầu tư vẫn cứ ì ạch không hoàn trả hết tiền như đã chắc chắn cho anh Khá.

“Tiền là tôi đi vay, bỏ hàng tỷ đồng ra để đổi lại mức cam đoan lợi nhuận. Tôi dự định sử dụng tiền chắc chắn lợi nhuận đó để trả lợi nhuận nhà băng nhưng giờ nhà đầu tư nói không có tiền để trả lợi nhuận và xúc tiếp xin đối tượng mua hàng thông cảm. Tôi thông cảm cho chủ đầu tư rồi lấy ai thông cảm cho tôi. Hiện giờ căn hộ không có khách thuê, bỏ hoang cả 04 tuần mà muốn bán cũng không được. Chúng tôi giờ biết đi đâu mà đòi lợi quyền”, anh Khá thở than.

Theo các chuyên gia bất động sản, mức chắc chắn lợi nhuận 8 - 12%/năm là con số không dễ dàng có thể chấp hành được. Bởi giá sàn được quảng cáo là chắc chắn lợi nhuận và chi trả ngay cho người mua đều đã được tính tham gia giá sàn. 

Bởi vậy, đây có thể là một chiêu thức để hấp dẫn khách hàng. Chưa kể, việc bảo dưỡng, vận hành dự án cũng rất cần thiết. Những công trình càng cũ đi nếu như không được bảo dưỡng tốt, giá thuê sẽ khó đảm bảo mức lãi cao. Hình như đó, phổ biến thích hợp đồng cho thuê lại (tức là khách sắm ủy thác nhà đầu tư kinh doanh) chỉ được ký sau khi công trình xong xuôi nên thực tế chế độ chắc chắn lợi nhuận cao chỉ nên xem thêm.

Theo Thông báo Ngao du thường niên 2018, vận tốc lớn mạnh dự đoán của ngành Du lịch vietnam năm 2019 tăng 6,5- 8,5% so với năm 2018, cao gấp đôi so với mức lớn mạnh bình quân của nhân loại là 3-4% và cao hơn mức tăng của khu vực châu Á- Thái Bình Dương là 5-6%. Mức tăng khách du lịch cao liên tiếp trong 3 năm qua, trong khoảng 7,9 triệu khách quốc tế năm 2015 lên 15,5 triệu lượt khách quốc tế năm 2018 đã làm cho năng lực, sức chứa tại một vài trọng điểm du lịch bị quá tải tham gia một số thời điểm, nhất là dịp lễ tết, mùa cao điểm khách quốc tế và trong nước.

Đây là điểm đáng mừng cho hoạt động mua bán BĐS nghỉ ngơi. Tất nhiên, theo bình chọn của bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, việc NĐT muốn nhắm tới thị trường này cần để ý đa dạng nhân tố khác cần thiết hơn chứ không nên dồn vào một chỗ tham gia cam kết lãi, bởi cam đoan lãi là con dao 2 lưỡi. “Cam đoan lợi nhuận là một khí cụ bán hàng rất tích cực với CĐT. Thế nhưng, nguồn cung bán ra thị trường ko phải người nào cũng có yêu cầu. Sẽ không có CĐT nào nói với khách trong bao nhiêu năm nữa thị trường sẽ đón nhận bao nhiêu nguồn cung”, bà Dung thể hiện sự quan trọng.

Đa dạng chuyên gia trong ngành nghề cũng nhận định, chắc chắn lợi nhuận cao thường là những công ty chưa có đa dạng trải nghiệm trong ngành bất động sản nghỉ dưỡng. Khi ký hợp đồng, họ có thể hứa hẹn hẹn đông đảo nhưng khi tới hạn đều khó thực hiện như đã chắc chắn. Thực tiễn cho thấy, trên hoạt động mua bán vẫn sinh ra khá đa dạng dự án đang giữ mức cam kết lãi khủng nhưng không có cơ sở vật chất đảm bảo. 

Các sản phẩm condotel có ưu điểm là phục vụ ý định nhiều chủng loại: vừa có thể dùng để nghỉ ngơi, khai thác cho thuê và vừa tích lũy của nả. Tất nhiên, rủi ro cũng từng diễn ra trong thực tiễn. Một trong số đó là các chắc chắn lãi khủng kéo dài trong cả thập niên.

Chỉ đạo một công ti bất động sản tại Tp.HCM nghĩ rằng, đương đầu với những thử thách về pháp lý, bất động sản nghỉ ngơi vẫn là phân khúc tiềm năng, dư địa riêng để phát hành. Tất nhiên, mức sinh lời của một dự án nghỉ dưỡng làng nhàng chỉ vào khoảng 6-7% mỗi năm. Bởi thế, con số cam đoan lãi quá cao e rằng không khả thi. Và với việc đẩy cam kết tham gia giá sàn sẽ tốt cho hoạt động bán hàng, làm người mua có thể bị thú vị bởi mức lãi mà quyết định đàm phán. 

Tuy nhiên, để đảm bảo mức cam kết nói trên, CĐT phải có tính toán kỹ nhằm cân đối dòng tiền, cùng với đó là phương thức trong dài hạn để có hiệu suất khai thác buôn bán tốt khi công trình đi vào điều hành.

Ngọc Anh

Theo Nhịp sống kinh tế


Xem thêm: bat dong san