CafeLand - Thị trường BĐS vietnam tụ hội trọn vẹn mọi nhân tố kiện về nội lực, tiềm năng để phát hành toàn diện. Song, yếu tố này chỉ có được khi chúng ta dám đổi mới sâu sắc, dạn dĩ thải trừ những cái chưa tốt trong khoảng nhân tố vĩ mô như chế độ, hồ sơ, pháp lý tới tư duy đầu cơ của từng công ty, chủ đầu tư.

Đó là những san sẻ đầy tâm huyết của bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land, trong cuộc mua bán với CafeLand can dự tới tiềm năng phát triển của thị trường bất động sản.

Cần một chính sách bất biến

Theo bà, đâu là điểm nhấn của hoạt động mua bán BĐS trong năm 2019?

Cho đến hiện nay, trong phần lớn đánh giá từ cấp chỉ đạo công ty điều hành nhà nước cho tới doanh nghiệp, chủ đầu tư đều đồng ý một ý kiến rằng, 2019 là một năm “khủng hoảng” về pháp lý. Thực vậy, hàng loạt dự án bất động sản “đứng bánh”, không thể khai triển vì can dự tới yếu tố pháp lý đã kéo theo sự chững lại của hoạt động mua bán.

Đối với doanh nghiệp, đây là không may nằm ngoài tầm giữ vững. Bây giờ, các chủ đầu tư nước ngoài rất vồ cập tới thị trường BĐS của vietnam. Họ đánh giá tiềm năng chúng ta rất khả quan. Tuy nhiên, điểm e sợ duy nhất của họ là những trắc trở liên quan đến pháp lý. Do đó, họ không an tâm đổ tiền vào đầu cơ khi thấy pháp lý và chế độ vĩ mô thiếu bất biến.

Doanh nghiệp nội địa cũng vậy, phát triển BĐS chịu những rủi ro về pháp lý, chính sách rất lớn. Nó có thể làm cho thay đổi hoàn toàn chiến lược phát hành buôn bán của công ty theo cách mà họ không thể kiểm soát. Khác lạ, với những tổ chức đầu tư những dự án lớn, có thời kỳ chuẩn bị, khai triển lên đến 10, thậm chí 15  - 20 năm thì rất cần sự định hình về chế độ.

Đây chính là “điểm nghẽn” khiến cho phí phạm nguồn lực, không khơi thông được sự phát hành hoạt động mua bán. Thậm chí nó còn để lại nhiều hệ luỵ vì BĐS là item tổng phù hợp của phổ thông ngành nghề nghề khác nhau. Bất động sản gian khổ sẽ kéo theo sự lao dốc của phổ quát ngành nghề khác.

Đâu là bí quyết để xoá “điểm nghẽn” này, thưa bà?

Để thị trường BĐS phát hành nhu yếu sự đổi mới, mạnh dạn đổi mới một cách có chuỗi hệ thống, trong khoảng trên cao xuống, từ chính sách vĩ mô, giấy tờ, pháp lý đến phương pháp quản lý điều hành của tổ chức quản lý nhà nước. Năm 2020 là thời gian phù hợp cho sự thay đổi. Bởi giả dụ không khiến với tốc độ cao thì thị trường sẽ bị trì hoãn. Bên cạnh chúng ta lại đang có hồ hết nhân tố tiện lợi để phát hành.

Năm 2020, cầu về bất động sản vẫn còn rất cao. Tại TP.HCM, nhu cầu tăng thêm mỗi năm khoảng trên dưới 50.000 vật phẩm bất động sản để đáp ứng, tương ứng khoảng 5 triệu m2 sàn. Tất nhiên, bây giờ nguồn cung khan thảng hoặc dẫn đến cung cầu tạo ra không đúng quy luật, đang bị bóp méo.

Do vậy, cần phải sớm gỡ nút thắt để hoạt động mua bán được khơi thông, sử dụng triệt để nguồn lực trong khoảng dòng vốn đầu tư nước ngoài, những ưu điểm từ tác động của kinh tế thế giới như chiến tranh thương mại Mỹ - Trung… Nếu hiểu được những thời cơ này, thì chúng ta sẽ sản xuất rất với tốc độ cao.

Các nước như Singapore, Hàn Quốc để có thể phát hành như hiện thời thì cũng có những thời diểm phải thay đổi đột nhiên phá, đổi mới ý chí trong khoảng trên xuống, đồng bộ, mạnh mẽ. Bởi vậy, vai trò nhân tố tiết của nhà nước, tổ chức công quyền là vô cùng quan trọng, nếu chỉ dựa vào tham gia tổ chức thì rất khó khăn vì những rủi ro về pháp lý, chính sách không nằm trong sự kiểm soát của họ.

Hoạt động mua bán bất động sản vn cần những thay đổi để bỗng nhiên phá. Ảnh: Thuận Nguyễn

Hướng tới BĐS vùng ven

Thiên hướng đầu tư vùng ven TP.HCM đang bùng nổ. Theo bà, đây có phải là cách thức để đơn vị tự giải cứu mình trong thời gian hiện giờ?

Bất động sản hiện có nhì dạng thị trường. Một là hoạt động mua bán cũ tức là cải tạo nâng cấp thành phố đã hiện hữu. Hai là định nghĩa hoạt động mua bán mới thường nằm trong bán kính từ 10 – 30km so với khu vực trung tâm. Hay có thể gọi là vùng phụ cận, tuỳ tham gia khoảng phương pháp, điều kiện cơ sở liên lạc của mỗi địa phương khác biệt.

Đầu cơ khu vực hiện hữu có vài hạn dè bỉu liên quan tới quỹ đất, tầm giá, cơ sở, quy hoạch vì thế bất động sản khu này thường chỉ có thể tạo ra ở dạng quy mô bé dại lẻ, đan xen trong các khu dân cư hiện hữu.

Những yếu tố về quy hoạch, cơ sở vật chất, kiến trúc không cho phép dự án được phát triển một cách tiết kiệm. chả hạn trong khu bảo tàng kiến trúc thì chẳng thể nào xây cao tầng hay khu vực có hạ tầng quá chuyên chở thì không thể nào xây đắp công trình với mật độ cao được. Ngoài ra, khu hiện hữu mật độ dân số cao, chi tiêu đầu cơ đầu vào lớn nên giá niêm yết thường cao.

Tất nhiên, ở giác độ cá nhân tôi thấy rằng, khu vực trọng tâm vẫn còn có tiềm năng để chỉnh trang, nâng cấp. Bởi nếu so với các thị trấn lớn trong khu vực thì mật độ dự án cao tầng trong nội đô của các thành phố Việt Nam vẫn còn khá thấp. Yếu tố ở đây là do hạn nhạo báng về cơ sở vật chất liên lạc, cơ sở vật chất khoa học của chúng ta đã không theo kịp được vận tốc thành phố hoá dẫn tới hiện tượng quá tải như ngập nước, kẹt xe và phổ biến hệ luỵ khác.

Đối với hoạt động mua bán lân cận, hiện đang rất được các nhà đầu tư thân mật. Để sản xuất được hay không thì phụ thuộc rất lớn vào ý tưởnrg tạo ra phổ biến của hoạt động mua bán. Trong đó, có vai trò quan trọng của kết nối của cơ sở vật chất giao thông, quy hoạch vùng của từng địa phương.

Ví dụ, Khu Đông TP.HCM với các dự án cơ sở như hầm Thủ Thiêm, xa lộ Thủ đô mở mang hay công trình cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây thì rõ ràng đã tao động lực cho toàn cục khu Đông khởi sắc. Khu vực này cực kỳ lôi cuốn các chủ đầu tư tham gia.

Trong khi, nó còn dựa vào tham gia chiến lược sản xuất của từng chủ đầu tư. Chẳng hạn với Đại Phúc, dồn vào một chỗ sản xuất các đại thành phố có diện tích trong khoảng một vài chục tới hàng trăm hecta. Những công trình này phải tập kết đủ ba yếu tố: nằm trong bán kính không quá 10km so với trọng tâm, có hệ thống giao thông thuận lợi và ven các con sông để tạo ra một môi trường sống khép kì dị, vừa đủ nhân tiện ích cho người mua.

Đầu tư và đầu tư tác động ra sao đến giá trị, sự bền của hoạt động mua bán BĐS?

Bất động sản Việt Nam đang trong quá trình đầu của sự sản xuất. Trên hoạt động mua bán có nhị khuynh hướng cần phân biệt là đầu cơ và đầu cơ. Đầu tư thì hướng đến sự bình ổn, dài hạn hơn. Còn đầu tư mang tính lướt sóng, ngắn hạn, dạng thời cơ theo sóng của hoạt động mua bán.

Nhưng để thị trường bất động sản phát hành vững bền thì nên theo hướng đầu tư. Đầu cơ BĐS là kênh trú ẩn rất an ninh, chống mất giá của đồng tiền. Đây cũng là nhu cầu quan trọng, kênh tích luỹ của cải tầm thường của người vn với ý định chuyển đổi của nả để tích luỹ cho thế hệ sau. Vì vậy, đầu cơ dài hạn, định hình là rất tích cực, còn giả dụ chỉ đầu cơ thì chỉ thu lợi trước mắt, không có sự tác động hăng hái cho sự phát triển của kinh tế phố hội.

Với công ty tạo ra dự án cũng vậy, cần hướng đến ý tưởnrg dài lâu, có góc nhìn và có ý tưởnrg rõ ràng. Vật phẩm phải đúng với kỳ vọng và trị giá mà khách hàng dành. Chỉ tiêu hướng tới là công trình thật, nhu cầu thật và giá trị thật chứ chẳng thể đầu cơ ngắn hạn, manh mún.

Mà muốn công ty đầu cơ dài hạn thì rất cần sự bình ổn trong khoảng chính sách, pháp lý vì nguồn lực đổ vào công trình là rất lớn, ví như chế độ đổi mới liên tiếp sẽ gây thiệt thòi rất lớn cho công ty.

Giá nhà trọng tâm quá cao, buộc người ít tiền phải về vùng ven tậu nhà. Tất nhiên, hoạt động mua bán những khu vực này có quá phổ biến rủi ro pháp lý, lường đảo. Đâu là biện pháp bình yên cho khách hàng?

Đây là bài toán khó. Bởi vì để có được thị phần vừa túi tiền thì can dự tới quỹ đất, chi tiêu đầu cơ. Giá nhà trọng điểm cao do quỹ đất đã cạn kiệt, chi tiêu đầu vào cao. Nhân tố này đã dẫn đến tình trạng phân lô bán nền tự phát một phương pháp tràn lan ở khu vực vùng ven. Đây là một cảnh bảo, bởi nếu khiến cho không tốt thì sau này những khu vực trên sẽ biến thành những khu cư dân rất lụp xụp, phát hành manh mún, khó nhân tố chỉnh.

Giải pháp là nên hướng tới sự tạo ra bền vững trong khoảng xác định phương hướng của cơ quan quản lý nhà nước. Vận tốc thị trấn hoá hiện rất với tốc độ cao và thấy rõ. Hồi xưa khu vực huyện 9, Bình Tân, Bình Chánh, Nhà Bè dân cư rất loáng thoáng, nhưng chỉ năm năm quay về đây thì mật độ tăng thêm dân số cơ học rất cao. Thành ra, tổ chức quản lý nhà nước phải có xác định phương hướng sản xuất cho khuynh hướng này. ví dụ, tạo điều kiện cho các đơn vị đủ tiềm lực có thể phát triển các dự án đô thị quy mô đủ lớn, quy hoạch hạ tầng giao thông, cơ sở vật chất xã hội đồng bộ.

Dường như đó, cần có những cơ chế, tạo động lực, hấp dẫn các chủ đầu tư ra những khu vực này tạo nên các đô thị vừa đóng góp tham gia chỉnh trang diện mạo quy hoạch địa phương vừa phát hành những môi trường sống đầy chứng nhận nhưng có chi tiêu ở mức hợp lý với cư dân. Đó là bài toán bằng phẳng trong khoảng phía tổ chức điều hành nhà nước, tổ chức và cả khách hàng.

Bà nghĩ gì về hoạt động mua bán bất động sản 2020?

Thị trường đang không có sự hài hoà giữa cung và cầu, tức ý định thì vẫn có nhưng nguồn cung khan hi hữu do một vài nút thắt về pháp lý. song song, cũng có sự lệch pha giữa doanh thu của cư dân và giá bán BĐS. Đây rõ ràng là bài toán khó khăn, cần phải giải trong năm 2020. Biện pháp trong khoảng phía Nhà nước cần có những chế độ để ưu tiên phát triển theo khu vực, theo từng phân khúc thích hợp để bằng vận lại nguồn cung cầu.

Mọi công cụ đã có trong tay, quan trọng là chúng ta có đổi mới để hoá giải gian khổ cho hoạt động mua bán BĐS và chớp lấy những thời cơ sản xuất đang rất khả quan hay không mà thôi.

Xin cám ơn bà!

Nguyên Mạnh

Xem nhiều hơn: gia nha dat