Khi dòng vốn nguồn đầu tư nhà băng càng ngày càng siết dần, các đơn vị địa ốc bất ngờ được khơi thông một kênh dẫn vốn mới để giải bài toán khó huy động vốn dài hạn cho công trình mang tên trái khoán tổ chức.

Kênh trái phiếu được khơi thông

Theo Thông tư số 36/2014/TT-NHNN của Nhà băng Nhà nước, trong năm 2019, các nhà băng chỉ được dùng tối đa 40% vốn ngắn hạn cho mượn trung, dài hạn và tỷ lệ này sẽ giảm dần xuống 30% tham gia năm 2022.

Đồng thời, hệ số rủi ro với hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản cũng tăng từ 150% lên 200%.

Tới Thông tư số 22/2019/TT-NHNN ban hành ngày 15/11/2019, Ngân hàng Nhà nước quy định, trong khoảng thời điểm ngày 1/1/2020 - 30/9/2020, tỷ trọng tối đa của tài chính ngắn hạn được sử dụng để cho mượn trung và dài hạn là 40%; từ ngày 1/10/2020 - 30/9/2021 tỷ lệ này giảm xuống 37%; từ ngày 1/10/2021 - 30/9/2022 là 34% và trong khoảng 04 tuần 10/2022 sẽ còn 30%.

Đối với các khoản phải đòi khác như cho vay cá nhân dịch vụ đời sống mà tổng số tiền thỏa thuận cho vay/mức cho mượn tại các phù hợp đồng tín dụng của đối tượng mua hàng đó trong khoảng 4 tỷ đồng trở lên (sau khi trừ đi khoản phải đòi của đối tượng mua hàng đó đã vận dụng hệ số rủi ro 50%) sẽ bị áp hệ số không may 120%, có hiệu lực từ ngày 1/1/2020 tới hết ngày 31/12/2020 và sau đó sẽ nâng lên 150% kể trong khoảng ngày 1/1/2021.

Luật pháp này đồng nghĩa với việc tiếp xúc vốn nhà băng của các công ty địa ốc càng ngày càng gian truân hơn.

Ngoài ra đó, rộng rãi dự án chạm chán gian truân trong giấy phép để triển khai, không chứng nhận mở bán, nên cũng không thể vận động vốn trong khoảng khách hàng. Nhị vốn đầu tư chính bị chặn dòng làm cho các công ty địa ốc đau đầu với bài toán vốn.

Tuy nhiên, trong cái không dễ dàng đã ló cái khôn, ngoài việc chủ động kiếm tìm, thích hợp tác với các đối tác ngoại để tận dụng nguồn lực tài chính mạnh bạo của đối tác làm ăn, phổ quát doanh nghiệp địa ốc đã tậu ra kênh vận động vốn mới là kênh trái khoán đơn vị.

Thực ra, kênh trái khoán doanh nghiệp ko phải là mới, nhưng với pháp luật tại Nghị định số 90/2011, không dễ cho tổ chức thực hiện.

Chỉ sau khi Chính phủ ban hành Nghị định số 163/2018 (04 tuần 12/2018) qui định về phát hành trái khoán đơn vị, thay thế Nghị định số 90/2011, kênh vận động vốn này mới được khơi thông.

Các công ty tiên phong và chấp hành nhiều đợt phát triển trái khoán tổ chức chiến thắng thời gian qua có thể kể đến Vingroup, Novaland, Phát Đạt, Khang Điền, Hà Đô, Văn Phú, Hải Phát, Cường Thuận Idico, Đất Xanh, TTC Land, CII, PCC1…

Theo số liệu từ công bố tiền tệ tháng 10/2019 do Tổ chức kinh doanh Chứng khoán SSI thông báo, trong 17.071 tỷ đồng trái phiếu được phát triển trong bốn tuần 10, có tới 55% là trái phiếu được tạo ra bởi tổ chức BĐS.

Theo số liệu trong khoảng báo cáo tiền tệ 04 tuần 10/2019 do Tổ chức kinh doanh Chứng khoán SSI công bố, trong 17.071 tỷ đồng trái khoán được phát triển trong tháng 10, có đến 55% là trái phiếu được sản xuất bởi công ty bất động sản.

Tiếp theo là Tổ chức kinh doanh cổ hủ phần BĐS Sài Gòn Vina (Land Saigon), phát triển 1.850 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 3 năm, lãi suất nhất định 11%/năm.

Lũy kế 10 04 tuần, các tổ chức địa ốc đã phát hành tổng cộng 61.269 tỷ đồng, chiếm giữ hơn 34% tổng lượng trái khoán tạo ra trên thị trường, chỉ sau các ngân hàng thương mại.

Ông Nguyễn Quang đãng Tín, thành viên Hội đồng quản trị Tổng công ti cổ phần Đầu cơ phát hành xây đắp DIC (DIG) cho nhân thức, nguyên do làm cho các công ti bất động sản tăng cường phát triển trái phiếu là do kênh tín dụng bị siết dần, trong khi những quy định phát triển trái phiếu được nới lỏng hơn trước (phát triển lẻ tẻ).

So với phát hành cũ kĩ phiếu và mượn tiền nhà băng, tạo ra trái phiếu đúng là chọn lựa dễ thở hơn. Đây là kênh vận động vốn mà doanh nghiệp phải mang tiếng tăm, nhãn hàng và uy tín ra đặt cược.

Giả dụ thu được niềm tin của nhà đầu tư, thì coi như khả năng huy động vốn thành công khá cao.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ toạ Hội đồng quản trị Công ti cổ phần Đầu tư bất động sản Phát Đạt (PDR) thể hiện sự quan trọng, nhà băng hạn nhạo báng cho vay BĐS, nên trái phiếu hiện là kênh vận động vốn thay thế tối ưu đối với đơn vị đang có yêu cầu phát triển công trình.

Hiện giờ, trái khoán có thời hạn tầm thường là 2 - 3 năm trở lên (rất ít loại có thời hạn 1 năm). Đây là mốc thời gian khá an toàn đối với vòng đời của một công trình, bảo đảm công ty có thể sử dụng vốn bất biến, triển khai và đưa các nhà cửa về đích kịp tiến độ.

Theo ông Nguyễn Hữu Bình, chuyên gia chứng khoán, thay vì phát triển các dự án quy mô nhỏ có tổng vốn đầu tư dưới 1.000 tỷ đồng, các doanh nghiệp bất động sản đang có khuynh hướng phát hành dự án quy mô khu đô thị.

Diện tích lớn của dự án đương nhiên cũng đòi hỏi dòng vốn cực lớn, khi mà vay ngân hàng đang bị hạn chế, nên phương án tạo ra trái khoán là khả thi nhất trong nhân tố kiện bây chừ.

Ngoài ra, với những công ty cần vận động một khoản vốn lớn, thì chọn vay nhà băng sẽ bị hạn nhạo báng do ngân hàng cũng bị buộc ràng bởi qui định giới hạn về cấp nguồn đầu tư cho một/một hàng ngũ đối tượng mua hàng, nên trái khoán được dành đầu tiên.

Đúng luật, "đúng bài", nhưng cần có giữ vững

Trái phiếu đơn vị đang có sức hấp dẫn cả với chủ đầu tư và công ty. Với chủ đầu tư, đầu tư vào trái khoán đơn vị có mức lãi suất cao hơn so với lãi suất tiết kiệm ngân hàng, trong khi với đơn vị, mức lãi suất này thấp hơn lãi vay ngân hàng và yếu tố kiện giải ngân tiện lợi, thời hạn vay dài, giúp tổ chức chủ động trong đầu cơ, buôn bán.

Dĩ nhiên, đi cùng với sự nhộn nhịp của hoạt động mua bán trái khoán doanh nghiệp là nỗi lo về nguy cơ "bung nóc" lợi nhuận suất khi lợi nhuận suất trái phiếu của phổ quát đơn vị bất động sản đưa ra phổ biến ở mức 11 - 14%/năm, thậm chí có công ty lên đến 20%/năm (Công ti cổ hủ phần Đầu cơ Thương mại Hồng Hoàng).

Trước thực trạng trên, quý III/2019, Ngân hàng Nhà nước đã có công văn đòi hỏi, nhắc nhở các ngân hàng kiểm soát không may trong đầu tư trái phiếu đơn vị, đặc biệt lưu ý mục đích cơ cấu nợ của các tổ chức, trong đó có tổ chức kinh doanh bất động sản.

Đòi hỏi này được đưa ra khi Ngân hàng Nhà nước nhận thấy số dư đầu tư trái khoán công ty của một số ngân hàng chiếm giữ tỷ lệ lớn trong tổng của cải và tiếp diễn tăng, khác biệt, số dư đầu tư trái phiếu tham gia ngành xây đắp, BĐS lớn.

Tổ chức này để ý, thị trường bất động sản chưa hồi phục vững chắc, hoạt động đóng gói, kinh doanh của các đơn vị lĩnh vực này vẫn còn phổ biến gian nan.

Bình chọn về mặt bằng lợi nhuận suất trái khoán liên tiếp tăng trong thời gian cách đây không lâu, Thứ trưởng Bộ Vốn đầu tư Vũ Thị Mai cho biết, sở dĩ lợi nhuận suất của trái khoán công ty cao hơn so với năm 2018 là do mặt bằng lãi suất huy động và cho mượn của nhà băng thương nghiệp đều tăng trong năm 2019.

Dù kênh vận động vốn qua sản xuất trái phiếu tổ chức đang khá nở rộ và chiếm được sự ân cần lớn của rộng rãi nhà đầu tư, nhưng theo giám đốc đầu cơ và điều hành danh mục đầu tư tại một ngân hàng lớn, chỉ các doanh nghiệp có uy tín thương hiệu, có phương thức đóng gói, kinh doanh khả thi mới thú vị được nhà đầu tư trong các đợt sản xuất trái phiếu.

Khác biệt, những công ti có tiếng tăm, thuộc hàng ngũ bluechip tiện lợi tiếp xúc với các nhà đầu tư tổ chức nước ngoài để vận động vốn lô lớn.

Còn các doanh nghiệp quy mô ốm hơn chỉ có thể phát hành trái phiếu cho các đơn vị nội địa với số lượng khiêm tốn hơn, hoặc có thể không tạo ra được.

Ở một góc nhìn sáng sủa hơn, trạng sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ti Luật BASICO nghĩ rằng, hoạt động mua bán trái phiếu đang sản xuất bình thường kế bên việc góp vốn hay bán cổ phần.

Hoạt động mua bán này phát triển mạnh, bởi tạo ra trái phiếu thậm chí còn được pháp luật vấn đề kiện dễ dãi hơn cả cũ rích phiếu, vì đơn thuần là khoản mượn mượn dưới cơ chế khác, còn quan trọng nhất là người dùng, hoạt động mua bán có chấp nhận hay không.

Theo ông Đức, việc phát hành nhiều là đúng quy luật, "đúng bài", bởi nhà băng chẳng thể là nơi cho vay, cung ứng vốn chủ lực mãi cho nền kinh tế, nhất là vốn dài hạn.

Tín dụng đang đi đúng hướng khi kế bên trái khoán sản xuất, thì dư nợ ngân hàng cũng đang rất lớn mạnh so với trước đó theo chủ trương giảm dần phát triển dư nợ.

Việc tạo ra trái phiếu phổ biến là đúng quy luật, "đúng bài", bởi nhà băng không thể là nơi cho mượn, cung ứng vốn dài hạn chủ lực.

Luật Sư Trương Thanh Đức, Chủ toạ Hội đồng thành viên Công ti Luật BASICO

Linh Việt (Báo Đầu Tư)

Xem tại: bds