Lên tiếng ý tưởnrg của Tổ chức kinh doanh CK Rồng Việt đánh giá, 2020 là một năm thách thức của ngành bất động sản khi hoạt động mua bán bị thắt chặt bởi nguồn hỗ trợ và nguồn cung. Vậy chủ đầu tư có còn kì vọng?

Năm 2020 ngành BĐS sẽ có rộng rãi thách thức đương nhiên các nhà đầu tư có rộng rãi quỹ đất lớn sẽ là lợi thế (Nguồn: Tổ chức kinh doanh Chứng khoán Rồng Việt)

Các chuyên viên phân tích của Rồng Việt đánh giá, dù có đa dạng thử thách trong năm 2020 nhưng họ tin rằng các điều kiện pháp lý của ngành nghề BĐS sẽ được nới lỏng hơn nhưng nguồn cung sẽ tiếp tục bị hạn chế. Theo đó, các chủ đầu tư bất động sản có uy tín, sở hữu quỹ đất sạch sẽ được hưởng lợi từ khuynh hướng này.

Nguồn cung sẽ được nới lỏng

Phản hồi của phổ biến các chuyên gia cho thấy, hoạt động mua bán bất động sản trong năm 2019 bị phủ bóng bởi thắt chặt nguồn cung do trì trệ pháp lý. Nhiều công trình đã được triển khai tham gia cuối năm nay, dự đoán vững mạnh nguồn cung trong thời điểm sắp tới.

Quỹ đất nội thành dần hết sạch tại nhì hoạt động mua bán trọng điểm là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, chuyển dịch "sức hot" sang các thành thị phụ cận. Rủi ro tại đây là vẫn thiếu điều kiện hạ tầng hạ tầng, dẫn đến nhu cầu sắm bất động sản chủ yếu đến từ đầu tư và đầu cơ. Dường như đó, giá đất cũng đã tăng vọt trong các năm gần đây trên tất cả các thị phần, khiến cho ngày càng tăng hạn độ không may.

Thị trường bất động sản 2019 được thúc đẩy bởi các dự án diện tích lớn từ chủ đầu tư Vinhomes. Xét về khối lượng giao dịch căn hộ, Thủ đô ghi nhận tăng 25% khi mà Hồ Chí Minh cải thiện nhẹ 5% so. Mặt khác, nếu sa thải thương lượng đến trong khoảng ba dự án lớn của Vinhomes, tình hình tương đối bi lụy do nguồn cung bị thắt chặt. Điểm sáng là nhu cầu vẫn tốt với tỷ lệ hấp thụ cao. Giá niêm yết tại phân khúc nhà phổ biến cư tăng làng nhàng 15-20% so với cuối năm 2018, do nguồn cung sụt giảm.

Nhìn sang năm 2020, Rồng Việt dự báo nguồn cung tổng thể sẽ cải thiện tí chút nhờ nới lỏng các điều kiện pháp lý, cùng với tăng trưởng giá sàn sẽ thấp hơn so với năm 2019. Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư cũng đang chuyển trung tâm sang các thị trường lân cận, để hiểu xu thế cải thiện các công trình cơ sở hạ tầng cũng như bù đắp cho sự thiếu hụt tại hoạt động mua bán Thủ đô và Hồ Chí Minh.

Việc giá đất đẩy mạnh ở các tỉnh thành loại 2 và 3 đã thúc đẩy thấp thỏm về tính bền vững của giá bán và sức khỏe của hoạt động mua bán bất động sản. Theo đó, một số chính quyền địa phương đã siết chặt việc mở bán và phát triển dự án bất động sản trong một số 04 tuần qua để bớt nóng hoạt động mua bán và tăng cường nỗ lực để kiềm chế đầu cơ.

Nhân tố này cho thấy, nhu cầu mượn tìm nhà bây giờ còn rất lớn, do mặt bằng lợi nhuận suất vẫn ở mức hợp lý. Điều đáng để ý là căn nguyên cho sự lớn mạnh nguồn hỗ trợ cao đến từ nhu cầu cho mượn đối với người dùng nhà. Rủi ro qua đó được phân tán hơn, khiến cho giảm không may chung cho cục bộ nền kinh tế. Đối với các chủ đầu tư bất động sản, thắt chặt nguồn vốn vay đã khiến dòng vốn chuyển dịch sang các cơ chế khác, đặc biệt là thị trường trái phiếu.

Theo UBCK Nhà nước, năm 2019 có tới 41% các công ti bất động sản trên hoạt động mua bán đã nhập cuộc chào bán trái phiếu công ty, với tổng trị giá phát hành lên đến 37.000 tỷ đồng (1,6 tỷ USD)...

Quỹ đất lớn dành cho lớn mạnh dài hạn

Nhìn sang năm 2020, phát triển tín dụng sẽ giảm cho mượn bất động sản. Theo đó ngành này sẽ giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho các khoản vay trung và dài hạn trong khoảng 40% xuống 30% từ năm 2020 cho đến năm 2022. NHNN đang hạn chế các khoản mượn cho ngành nghề bất động sản, nhằm đảm bảo sự phát triển bền vững và sự an toàn của cả lĩnh vực ngân hàng. Rồng Việt nghĩ rằng việc thắt chặt sẽ có chút ảnh hưởng thụ động lên tâm lý và tác động đến thị trường bất động sản.

Nhìn trong dài hạn, triển vọng cho phát triển bất động sản tại vietnam là rất hăng hái. Các chủ đầu tư tích cực tích lũy quỹ đất để chuẩn bị trong tương lai, khác lạ là quỹ đất ở các tỉnh ngoại ô. Dĩ nhiên, trong bối cảnh hiện nay, chỉ những công trình ở khu vực trọng tâm như Thủ đô hay Hồ Chí Minh đạt được tỷ trọng hấp thụ cao, và tình hình sẽ khó khăn hơn đối với các tỉnh thành còn lại.

Thành ra, xét trên quỹ đất, Rồng Việt chỉ bình chọn hăng hái với các chủ đầu tư tiếp tục còn quỹ đất tại trọng tâm và có thể cam đoan về điều kiện pháp lý, gồm có Khang Điền và Vinhomes.

Xét về tổng quỹ đất hiện tại ở các thành phố lớn nhất như Hà Nội, Hồ Chí Minh và các tỉnh giấc phụ cận, Vinhomes, Nam Long và Khang Điền là những doanh nghiệp có quỹ đất lớn nhất. Hiện Vinhomes chiếm lĩnh hoạt động mua bán với 50% quỹ đất tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh và phần còn lại nằm ở những điểm nóng như thức giấc Quảng Ninh. Nam Long là một trong những nhà phát triển hăng hái nhất trong số các công ty bất động sản, với quỹ đất bổ sung mới 230ha trong năm 2019, nằm tại các thị thành “mới nổi” như như Đồng Nai và Hải Phòng….

Tuy nhiên các nhà đầu tư cũng cần cẩn trọng bởi sốt đất có thể gây ra bong bóng. Giá tăng vọt bình quân trong khoảng 50-300% trong một vài năm trở lại đây. Savills cũng nghĩ rằng, đầu cơ tỷ trọng đàm phán đầu tư và đầu cơ tại các dự án cao tầng tại Hà Nội và Hồ Chí Minh là khoảng 50%...

Với cốt truyện hoạt động mua bán năm 2020, chuyên gia nguồn vốn Nguyễn Trí Hiếu chia sẻ, chủ đầu tư chỉ nên vay dưới mức 40% giá trị đầu tư nhưng tốt nhất vẫn là không vay. Đây là quá trình nhà băng siết nguồn vốn vay BĐS, song song rất khó đoán định về cốt truyện lợi nhuận suất cho mượn trong năm 2020. Trường phù hợp có sẵn tiền mặt để ra quyết định tìm BĐS, suất đầu cơ bình yên hơn

"Nếu như thiếu vốn, đề nghị mượn, ngưỡng có thể chấp thu được chỉ nên tương đương 30-40% giá trị của cải. Trong giai đoạn trước đa dạng chủ đầu tư vẫn thắng và có lãi khi vay trên dưới 60% trị giá của cải nhưng "kịch phiên bản" này sẽ khó lặp lại trong năm 2020 do diễn biến thị trường khó khăn đoán định và phổ thông không may" - ông Hiếu đánh giá.

Hà Phương (Diễn đàn công ty)

Có thể bạn quan tâm: dịch vụ nhà đất