CafeLand - Bất động sản công nghiệp được đánh giá là một trong những thiên hướng đầu tư tiềm năng ở cả trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn, nếu như nhà đầu tư nhân thức hiểu thời cơ và Nhà nước có chính sách tạo động lực, hỗ trợ. Đương nhiên, một vài chuyên gia nghĩ rằng, thị phần cho nhà đầu tư cá nhân nhập cuộc tham gia thị phần này vẫn còn hẹp, và giả dụ chỉ nhằm mục đích đầu tư, giữ đất sẽ không đem đến hiệu quả.

Ảnh minh hoạ

Điểm sáng đầu cơ

Theo thông báo thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam do Công ti Jones Lang LaSalle (JLL) báo cáo cách đây không lâu, ý định đối với BĐS công nghệ đang trong chu kỳ lớn mạnh. Trong đó, vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc vẫn là điểm đến hấp dẫn cho hoạt động đóng gói.

Ghi kiếm được ở các khu kĩ nghệ hoạt động tại năm thức giấc, đô thị trẻ trung nhất vùng là Thủ đô, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Lặng, Hải Dương, đến quý 3-2019 cho thấy, tỷ trọng lấp đầy trung bình đạt 69%, tăng 200% so với quý 1-2019. Trong đó, tỷ trọng cao nhất thuộc về Hà Nội và Hưng Yên ổn.

Đến cuối quý 3-2019, tổng quy mô đất công nghiệp cho thuê tại miền Bắc đạt 9.371ha và nguồn cung mới tiếp tục tăng thêm. Trong đó, Bắc Ninh và Hải Phòng là nhị hoạt động mua bán BĐS công nghiệp bậc nhất vẫn còn đất trống để chào đón nhà đầu tư.

Theo số liệu của CBRE vietnam, thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam đang chứng kiến sự sản xuất khỏe khoắn, với tỷ lệ lấp đầy khá cao. Tại miền Bắc, tỷ trọng lấp đầy đối với đất công nghệ đạt 85,7%, nhà xưởng xây sẵn đạt 91%. Tại miền Nam, tỷ lệ tương ứng là 90% và 80%.

Cùng với đó, giá thuê bất động sản công nghiệp cũng ghi nhận sự tăng trưởng mạnh. Hiện, giá thuê đất công nghệ tại miền Bắc là 88,2 USD/m2/chu kỳ thuê, nhà xưởng xây sẵn là 4,8 USD/m2/bốn tuần. Ở miền Nam, con số này lần là lượt 132 đô la Mỹ/m2 và 4,5 đô la Mỹ/m2. giá khởi điểm này đã tăng khoảng 30-40% so với 2-3 năm trước đó.

Ông Nguyễn È Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, nghĩ là bất động sản kĩ nghệ là phân khúc hấp dẫn nhất trong năm 2019. Trong năm 2020, thị phần này cũng được dự báo sẽ có đà tạo ra rất khả quan.

Theo đó, đây sẽ là năm của KCN đầu tư xây dựng nhà xưởng cao tầng, nhà xưởng xây sẵn tích phù hợp các phục vụ và kĩ nghệ 4.0. Đây cũng là năm biến đổi KCN trong khoảng mô hình truyền thống sang mô hình thương mại, phục vụ, cụm công nghệ cao gắn với đô thị văn minh; ưu tiên dùng mô hình KCN sinh thái, KCN năng lượng tái tạo…

Bất động sản công nghệ cũng đang tác động tích cực và trực tiếp đến các thị trường khác như nhà đất, văn phòng cho thuê... khi các tổ chức đa quốc gia sẽ đem theo một hàng ngũ chuyên gia, người lao động tới khu vực mà họ đặt nhà máy, văn phòng khiến việc, từ đó các thị phần này được dự đoán sẽ phát hành mạnh trong thời gian đến.

Không có đa dạng đất cho nhà đầu tư tư nhân

Trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước đang thắt chặt nguồn nguồn đầu tư tham gia BĐS theo Thông tư 22, một số chủ đầu tư đã có hướng đi thích hợp để vận động tài chính như việc kêu gọi thích hợp tác đầu tư, tạo ra cổ lỗ phiếu hoặc các cách thức khác để hấp dẫn vốn. Trong đó, huy động nguồn vốn trong dân cũng được xem là một cách thức hiệu quả. Tuy nhiên, hình thức này không bỏ ra cho phân khúc BĐS công nghệ.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Saviils Hà Nội, nghĩ rằng đầu cơ vào phân khúc này cơ bản là các nhà đầu tư lớn, hoặc các công ty. Để thú vị tư nhân tham gia vào hoạt động mua bán bất động sản công nghiệp cần thời điểm, bởi lĩnh vực này nhìn thì dễ nhưng sẽ là câu chuyện phải bàn đối với chủ đầu tư bé lẻ.

“Nhà đầu tư cá nhân nếu như tham gia vào thị trường này với hình thức góp vốn, tậu cổ hủ phần thì chẳng thể nắm quyền chi phối. Các nhà đầu tư nhỏ dại lẻ không có thương hiệu trong vận hành”, bà Hằng cho biết.

Hơn nữa, theo chỉ đạo Savills, tham gia tham gia thị trường này không chỉ cần vốn mà là cả chuỗi hệ thống, mạng lưới. Để đầu tư phát hành công nghệ, phiên bản thân người sản xuất cũng phải là tổ chức có uy tín trong tập huấn nền móng sản xuất công nghiệp. Ngoài ra đó, họ phải có năng lực tạo ra đối với nhà đầu tư nội địa và quốc tế.

“Đây là khoảng thị trường rất hẹp đối với nhà đầu tư tư nhân”, bà Hằng thể hiện sự quan trọng.

Riêng đối với việc tạo ra các khu đóng hộp hay nhà xưởng cho thuê không dồn vào một chỗ, một vài quan điểm khác cho rằng việc này dễ phá vỡ vạc quy hoạch và gây tác động xấu tới môi trường.

Đặc biệt, đối với các chủ đầu tư thứ cấp là tổ chức FDI thuê nhà xưởng đóng gói dễ dẫn đến tình trạng khi khiến bõ bèn lỗ thường bỏ trốn khiến cho các cơ quan quản lý không giữ vững được. Theo mày mò, trong năm 2009, có 12 công ty FDI bỏ trốn để lại hậu quả xấu.

Một yếu tố khác cần phải tính tới là một khi các nhà đầu tư bất động sản kĩ nghệ xin chủ trương công trình nhằm đầu cơ, giữ đất mà không triển khai công trình để sang nhượng kiếm lời sẽ gây ảnh hưởng xấu đến hoạt động mua bán bất động sản công nghệ nói bình thường.


Xem nhiều hơn: gia nha dat